REIT Payout Ratio: FFO kumpara sa EPS

Ang REIT payout ratio sa karaniwang sukat—dividends na hinati sa earnings per share—ay regular na lumalampas sa 100%, at normal ang ganitong resulta para sa property company sa halip na palatandaan ng problema. Ang agwat ay depreciation: bawat taon, sinisingil ng accounting rules sa profit ang bahagi ng cost ng bawat building, kahit pinananatili o nadaragdagan ng building ang market value nito. Ang funds from operations (FFO) at adjusted funds from operations (AFFO) ang dalawang sukat na ginawa upang ibalik ang charge na iyon sa kalkulasyon.

Bakit lumalampas sa 100% ng earnings ang REIT payout ratios?

Ang real estate investment trust (REIT) ay nagmamay-ari ng income-producing property at hindi nagbabayad ng corporate income tax, kapalit ng pamamahagi ng hindi bababa sa 90% ng taxable income nito sa shareholders bawat taon. Mga building ang assets nito. Sa US accounting rules, nade-depreciate ang isang building ayon sa takdang schedule—27.5 years para sa residential property at 39 years para sa commercial property—at napupunta ang charge na iyon sa income statement kahit hindi bumaba kahit kaunti ang value ng property.

Walang cash na gumagalaw dahil sa depreciation. Pinabababa nito ang reported net income, pati ang earnings per share (EPS), habang patuloy namang pumapasok sa bank account ang renta. Maaaring magbayad ang REIT ng dividend na mas malaki nang malaki kaysa EPS at mabayaran pa rin ito mula sa ordinary operating cash. Kapag itinabi ang property companies sa lahat ng iba pang dividend payer sa merkado, agad na lumilitaw ang pagkakaiba.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

Sa 1132 iba pang US payer na may market value na higit sa $1 billion at positibong earnings, ang median company ay namamahagi ng 36.9% ng EPS, at 15.2% ang nagbabayad nang higit sa kanilang kinikita. Sa 13 REIT sa panel, 124.1% ang median, at 76.9% sa mga ito ang nag-iisyu ng dividend check na mas malaki kaysa reported earnings. Isang ratio, dalawang magkaibang mundo.

Malawak ang agwat sa loob ng grupo kapag tiningnan ang bawat pangalan.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

Nangunguna sa panel ang VTR sa 359.8% ng earnings at may 2.02% yield, habang ang pinakamababang reading sa 13 pangalan, ang SPG, ay nasa 70%. Ang screener na nagraranggo sa dividend safety batay lamang sa EPS payout ay maglalagay sa karamihan ng listahang ito sa ilalim ng panganib. Tinalakay sa pahina ng dividend payout ratio ang pangkalahatang bersyon ng statistic. Kailangan ng property companies ang correction na nasa ibaba.

Ano ang FFO?

Binubuo ng Nareit, ang industry body na sinusunod ng karamihan ng REIT sa depinisyon nito, ang FFO mula sa GAAP net income: ibinabalik ang depreciation at amortization sa real estate, pagkatapos ay ibinabawas ang gains mula sa pagbebenta ng property at ibinabalik ang losses mula rito. Lumpy at non-recurring ang sales gains, kaya inaalis ang mga ito. Non-cash ang depreciation, kaya ibinabalik ito. Ang natitira ay sumasagot sa isang limitadong tanong: magkano ang cash-like profit na ginawa ng portfolio mula sa operating property ngayong taon, bago ang one-off transactions.

Ano ang AFFO, at aling ratio ang sumusukat sa dividend safety?

Nagsisimula ang AFFO sa FFO at ibinabawas ang mga bagay na hindi isinasaalang-alang ng FFO. Ibinabawas ang recurring maintenance capital: mga bubong, parking lot, elevator, at HVAC—ang gastusing paulit-ulit na kailangang bayaran ng landlord upang magpatuloy ang pagpasok ng renta. Ibinabawas din ang straight-line rent, isang accounting adjustment na nagtatala ng average rent sa buong lease term sa halip na ang cash na aktuwal na nakolekta ngayong taon. Karaniwan ding ibinabawas ang leasing commissions at tenant improvement allowances.

Mas mahusay na affordability test ang AFFO. Inaalis ng FFO ang distortion mula sa depreciation, ngunit itinuturing pa rin nitong available sa REIT ang perang kailangan nitong gastusin sa mga building. Sinusukat ng AFFO kung magkano ang tunay na natitira para sa shareholders. May isang limitasyon: standard ang FFO sa Nareit, ngunit walang standard na AFFO. Sariling depinisyon ng bawat REIT ang ginagamit nito sa quarterly supplemental, kaya ang paghahambing ng AFFO ng dalawang kumpanya ay nangangailangan ng maingat na pagbasa sa footnotes.

Isang dividend, tatlong payout ratio

Gamitin ang isang hypothetical REIT para sa isang taon. Nag-ulat ito ng $40 million na net income, $120 million na real-estate depreciation, at $10 million na gain mula sa pagbebenta ng isang building. Mayroon itong 100 million shares outstanding at nagbabayad ng $1.10 bawat share, o $110 million sa kabuuan. Gumastos ito ng $30 million para sa recurring maintenance capital, at nagdagdag ang straight-line rent ng $5 million na non-cash revenue.

1. Laban sa EPS. Ang net income na $40 million na hinati sa 100 million shares ay $0.40 bawat share. Ang $1.10 dividend ay katumbas ng 275% nito. Sa unang tingin, mapanganib.
2. Laban sa FFO. Ang $40 million, dagdag ang $120 million na depreciation at bawas ang $10 million na gain, ay $150 million, o $1.50 bawat share. Ang dividend ay 73% nito. Komportable.
3. Laban sa AFFO. Ibawas ang $30 million na maintenance capital at $5 million na straight-line rent: $115 million, o $1.15 bawat share. Ang dividend ay 96% nito. Masikip.

Parehong kumpanya, parehong taon, parehong check. Accounting artifact ang unang numero. Ipinapakita ng ikatlong numero kung gaano kalaking puwang ang tunay na mayroon ang payout.

Mga warning sign na hindi inaalis ng correction

• AFFO payout ratio na papalapit sa 100%. Maaaring mukhang komportable ang FFO coverage habang nauubos ang AFFO coverage. Ang pagitan ng dalawa ay ang maintenance spending na hindi maaaring laktawan ng landlord.
• Distribution na pinopondohan mula sa labas ng operations. Kapag mas mataas ang dividends paid kaysa net cash mula sa operating activities, at pinupunan ng share issuance o property sales ang agwat, binabayaran ang shareholders gamit ang pera ng shareholders. Makikita ito sa cash flow statement.
• May dalawang epekto ang 90% distribution requirement. Ito ang nagbibigay sa REIT ng tax advantage, ngunit kaunti ang retained cash nito, kaya pinopondohan ang expansion sa pamamagitan ng pag-isyu ng equity o debt. Kapag bumaba ang share prices o humigpit ang credit, kumikipot ang funding channel habang nananatili ang distribution requirement.

Ibang problema ang yield na tumataas habang bumababa ang presyo. Tinalakay ito sa dividend yield traps. Hindi rin hypothetical ang reductions sa mga REIT. Inihahambing ng panel sa ibaba ang year-end payment rate ng bawat REIT sa rate nito labindalawang buwan na ang nakalipas.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

Sa 2020, 2 sa 10 pangalan sa comparison ang nagpababa o nagsuspinde ng payment noong pandemic shutdowns. Sa 2025, ang pinakahuli sa 9 years na ipinakita, 12 sa 14 ang may mas mataas na rate kaysa labindalawang buwan na ang nakalipas. Ipinapaliwanag ng Dividend cuts kung paano nakararating sa shareholders ang mga desisyong iyon.

Masusing pagtingin sa isang monthly payer

Madaling subaybayan ang mechanics ng monthly payers. Buwan-buwan nagbabayad ang Realty Income (O), at ladder ang record nito mula nang magsimula ang 2021.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

Tumaas ang rate mula $0.2345 noong January 2021 tungo sa $0.271 noong July 2026 sa loob ng 64 magkakasunod na buwanang payment. Ang maliliit at madalas na increases ang signature ng kumpanyang ito. Walang kapaki-pakinabang na sinasabi ang EPS payout ratio sa ikalawang panel sa itaas tungkol sa affordability ng mga payment na iyon. Sa AFFO ratio sa quarterly supplemental makikita ang coverage na iyon. Nasa dividend history ng Realty Income ang mga detalye, at tinatalakay sa monthly dividend stocks ang mas malawak na grupo ng monthly payers.

FAQ tungkol sa REIT payout ratio

Bakit hindi warning sign ang REIT payout ratio na higit sa 100%?

Malaking non-cash charge laban sa reported earnings ang depreciation sa mga building, kaya ibinababa nito ang EPS ng REIT nang mas mababa sa cash na ginagawa ng mga property nito. Normal na kondisyon para sa property company ang payout na higit sa 100% ng EPS. Ang maihahambing na test ay ang payout laban sa FFO, at mas mabuti pa, laban sa AFFO.

Ano ang pagkakaiba ng FFO at AFFO?

Ang FFO ay net income na dinagdagan ng real-estate depreciation at amortization, at binawasan ng gains mula sa pagbebenta ng property. Nagsisimula ang AFFO sa FFO at higit pang ibinabawas ang recurring maintenance capital spending at straight-line rent. Standard ang FFO sa Nareit. Sariling AFFO definition ng bawat REIT ang ginagamit nito sa quarterly supplemental.

Ano ang healthy AFFO payout ratio?

Walang standardized figure, at magkakaiba ang definitions ng mga kumpanya. Kaya ang kapaki-pakinabang na paghahambing ay ang AFFO payout ng isang REIT laban sa sarili nitong history. Ang ratio na papalapit sa 100% ay walang iniiwang operating cash para sa maintenance capital o debt repayment.

Kailangan bang magbayad ng dividends ang mga REIT?

Kailangang mamahagi ang REIT ng hindi bababa sa 90% ng taxable income nito bawat taon upang mapanatili ang tax status nito. Hindi pareho ang taxable income, FFO, at cash flow. Binabawasan din ng depreciation ang taxable income, kaya kadalasang mas mababa ang required minimum kaysa sa aktuwal na binabayaran ng REIT.

Paano malalaman kung pinopondohan ng REIT ang dividend nito gamit ang bagong shares?

Ihambing ang dividends paid sa net cash mula sa operating activities sa cash flow statement. Kapag mas mataas ang dividends paid kaysa operating cash flow, at pinupunan ng share issuance o asset sales ang pagkakaiba, hindi nagmumula sa sariling cash ng portfolio ang distribution.

Ang bawat panel dito ay isang stored query sa filed dividend records at reported ratios. Buksan ang SQL sa likod ng alinman sa mga ito, o magsagawa mismo ng screening sa REIT payout ratios sa Strasmore terminal.