REIT payout ratio: FFO vs EPS వివరణ

REIT payout ratioను సాధారణ పద్ధతిలో, అంటే dividendsను EPSతో భాగించి కొలిస్తే, అది తరచుగా 100% కంటే ఎక్కువగా కనిపిస్తుంది. ఆస్తుల కంపెనీకి ఇది సాధారణమే; ఆర్థిక ఇబ్బందికి సంకేతం కాదు. దీనికి కారణం depreciation. అకౌంటింగ్ నియమాల ప్రకారం ప్రతి భవనం ఖర్చులోని కొంత భాగాన్ని, భవనం మార్కెట్ విలువను నిలబెట్టుకున్నా లేదా పెంచుకున్నా, ప్రతి సంవత్సరం లాభాలపై ఖర్చుగా నమోదు చేయాలి. ఈ depreciation ప్రభావాన్ని తిరిగి తొలగించేందుకు రూపొందించిన రెండు కొలమానాలు funds from operations (FFO), adjusted funds from operations (AFFO).

REITల payout ratios earningsలో 100%ను ఎందుకు మించుతాయి?

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్ (REIT) ఆదాయం తెచ్చే ఆస్తులను కలిగి ఉంటుంది. బదులుగా, ప్రతి సంవత్సరం తన taxable incomeలో కనీసం 90%ను షేర్‌హోల్డర్లకు పంపిణీ చేస్తే corporate income tax చెల్లించదు. REIT ఆస్తులు భవనాలు. US accounting rules ప్రకారం నివాస ఆస్తిని 27.5 సంవత్సరాల్లో, వాణిజ్య ఆస్తిని 39 సంవత్సరాల్లో depreciate చేయాలి. ఆస్తి విలువలో ఒక్క సెంటు కూడా తగ్గకపోయినా, ఈ depreciation ఖర్చు income statementలో నమోదవుతుంది.

Depreciation వల్ల నగదు బయటకు వెళ్లదు. ఇది reported net incomeను, దానితో పాటు earnings per share (EPS)ను తగ్గిస్తుంది. అయితే అద్దె ఆదాయం మాత్రం బ్యాంకు ఖాతాలోకి వస్తూనే ఉంటుంది. REIT, EPS కంటే ఎన్నో రెట్లు ఎక్కువ dividend చెల్లించినా, సాధారణ కార్యకలాపాల నుంచి వచ్చే నగదుతో దాన్ని చెల్లించగలదు. ఈ property companiesను మార్కెట్‌లోని ఇతర dividend payersతో పోల్చితే తేడా వెంటనే కనిపిస్తుంది.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

$1 బిలియన్‌కు మించిన market value, positive earnings ఉన్న 1130 ఇతర US payersలో, median company తన EPSలో 36.3%ను పంపిణీ చేస్తుంది. వాటిలో 15.5% కంపెనీలు సంపాదించిన దానికంటే ఎక్కువ చెల్లిస్తున్నాయి. ఈ panelలోని 13 REITsలో median 124%గా ఉంది. వాటిలో 76.9% REITs reported earnings కంటే ఎక్కువ మొత్తానికి dividend చెక్కు జారీ చేస్తున్నాయి. ఒకే ratio, రెండు భిన్నమైన ప్రపంచాలు.

ఈ సమూహంలోని కంపెనీలను ఒక్కొక్కటిగా పరిశీలిస్తే, వాటి మధ్య తేడా చాలా విస్తృతంగా ఉంటుంది.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR earningsలో 360% payoutతో, 1.99% yield వద్ద panelలో అగ్రస్థానంలో ఉంది. 13 పేర్లలో అతి తక్కువ reading అయిన SPG, 70.1%గా ఉంది. EPS payout ఆధారంగా మాత్రమే dividend safetyను ర్యాంక్ చేసే screener ఈ జాబితాలోని చాలా కంపెనీలను ప్రమాదకరంగా చూపిస్తుంది. Dividend payout ratio పేజీలో ఈ statistic యొక్క సాధారణ రూపాన్ని వివరించాం. Property companies కోసం దిగువ సవరణను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.

FFO అంటే ఏమిటి?

చాలా REITలు అనుసరించే నిర్వచనాన్ని రూపొందించే పరిశ్రమ సంస్థ Nareit, GAAP నికర ఆదాయం నుంచి FFOను లెక్కిస్తుంది. రియల్ ఎస్టేట్‌పై depreciation, amortizationను తిరిగి కలుపుతుంది. ఆస్తుల విక్రయాలపై వచ్చిన లాభాలను తీసివేస్తుంది. వచ్చిన నష్టాలను తిరిగి కలుపుతుంది. విక్రయాల లాభాలు అసమానంగా, పునరావృతం కానివిగా ఉంటాయి. అందుకే వాటిని లెక్కలోంచి తొలగిస్తారు. Depreciation నగదు రహితమైనది. అందుకే దాన్ని తిరిగి కలుపుతారు. మిగిలిన మొత్తం ఒక పరిమిత ప్రశ్నకు సమాధానం ఇస్తుంది: ఒకసారి మాత్రమే జరిగే లావాదేవీలకు ముందు, ఈ ఏడాది ఆస్తుల నిర్వహణ ద్వారా పోర్ట్‌ఫోలియో ఎంత నగదు సమానమైన లాభాన్ని సృష్టించింది?

AFFO అంటే ఏమిటి? డివిడెండ్ భద్రతను ఏ నిష్పత్తి కొలుస్తుంది?

AFFO లెక్కింపు FFOతో ప్రారంభమై, FFO పరిగణనలోకి తీసుకోని ఖర్చులను తీసివేస్తుంది. పునరావృతమయ్యే నిర్వహణ మూలధన వ్యయం ఇందులో నుంచి తగ్గుతుంది. పైకప్పులు, పార్కింగ్ స్థలాలు, లిఫ్టులు, HVAC వంటి వాటిని ఇందులో చేర్చాలి. అద్దె ఆదాయం కొనసాగాలంటే భూస్వామి పదేపదే చేయాల్సిన ఖర్చులివి. Straight-line rent కూడా తగ్గుతుంది. ఇది అకౌంటింగ్ సర్దుబాటు. వాస్తవంగా ఈ ఏడాది వసూలైన నగదుకు బదులుగా, మొత్తం lease కాలానికి సగటు అద్దెను నమోదు చేస్తుంది. Leasing commissions, tenant improvement allowances కూడా సాధారణంగా తగ్గిస్తారు.

AFFO మరింత మెరుగైన చెల్లింపు సామర్థ్య సూచిక. FFOలో depreciation వల్ల ఏర్పడే వక్రీకరణ తొలగుతుంది. కానీ భవనాలపై ఖర్చు చేయాల్సిన మొత్తాన్ని REIT ఆదాయంగా పరిగణిస్తుంది. AFFOలో షేర్‌హోల్డర్లకు నిజంగా మిగిలే మొత్తం కొలుస్తారు. అయితే ఒక సమస్య ఉంది. Nareit, FFOకు ఒకే ప్రమాణాన్ని నిర్దేశిస్తుంది. AFFOకు మాత్రం ఏకరీతి ప్రమాణం లేదు. ప్రతి REIT తన త్రైమాసిక supplemental నివేదికలో AFFOను స్వయంగా నిర్వచిస్తుంది. అందువల్ల రెండు కంపెనీల AFFOను పోల్చాలంటే ఫుట్‌నోట్లను జాగ్రత్తగా చదవాలి.

ఒక డివిడెండ్, మూడు payout ratios

ఒక ఊహాత్మక REIT సంవత్సరాన్ని పరిశీలిద్దాం. అది $40 మిలియన్ల నికర ఆదాయం, రియల్ ఎస్టేట్ తరుగుదలగా $120 మిలియన్లు, ఒక భవనం విక్రయం ద్వారా $10 మిలియన్ల లాభాన్ని నివేదించింది. కంపెనీకి చలామణిలో 100 మిలియన్ షేర్లు ఉన్నాయి. ఒక్కో షేరుకు $1.10 చొప్పున, మొత్తం $110 మిలియన్ల డివిడెండ్ చెల్లించింది. పునరావృత నిర్వహణ కోసం $30 మిలియన్ల capital ఖర్చు చేసింది. Straight-line rent వల్ల నగదు కాని ఆదాయంగా మరో $5 మిలియన్లు చేరాయి.

1. EPSతో పోలిస్తే: $40 మిలియన్ల నికర ఆదాయాన్ని 100 మిలియన్ షేర్లతో భాగిస్తే ఒక్కో షేరుకు $0.40 వస్తుంది. $1.10 డివిడెండ్ దానిలో 275%. ముఖచిత్రంగా చూస్తే ఇది నిర్లక్ష్యమైన చెల్లింపు.
2. FFOతో పోలిస్తే: $40 మిలియన్లకు $120 మిలియన్ల తరుగుదలను కలిపి, భవనం విక్రయం ద్వారా వచ్చిన $10 మిలియన్ల లాభాన్ని తీసివేస్తే $150 మిలియన్లు వస్తాయి. అంటే ఒక్కో షేరుకు $1.50. డివిడెండ్ అందులో 73%. ఇది సౌకర్యవంతమైన స్థాయి.
3. AFFOతో పోలిస్తే: నిర్వహణ కోసం చేసిన $30 మిలియన్ల capital ఖర్చును, straight-line rent ద్వారా వచ్చిన $5 మిలియన్లను తీసివేస్తే $115 మిలియన్లు మిగులుతాయి. అంటే ఒక్కో షేరుకు $1.15. డివిడెండ్ అందులో 96%. ఇది చాలా సన్నని మార్జిన్.

కంపెనీ అదే. సంవత్సరం అదే. చెల్లింపు అదే. మొదటి సంఖ్య accounting artifact మాత్రమే. మూడో సంఖ్య payoutకు వాస్తవంగా ఎంత స్థలం ఉందో చూపిస్తుంది.

దిద్దుబాటు ఈ హెచ్చరిక సంకేతాలను తొలగించదు

• AFFO payout ratio 100% వైపు క్రమంగా పెరగడం. FFO coverage సౌకర్యవంతంగా కనిపించినా, AFFO coverage కనుమరుగవచ్చు. ఈ రెండింటి మధ్య తేడా landlord తప్పించుకోలేని నిర్వహణ వ్యయం.
• కార్యకలాపాల వెలుపలినుంచి నిధులు పొందిన distribution. చెల్లించిన డివిడెండ్లు operating activities నుంచి వచ్చిన నికర నగదు కంటే ఎక్కువగా ఉండి, ఆ లోటును షేర్ల జారీ లేదా ఆస్తుల విక్రయాలు పూడ్చితే, shareholderలకు వారి స్వంత డబ్బునే చెల్లిస్తున్నట్టు. ఇది cash flow statementలో కనిపిస్తుంది.
• 90% distribution requirementకు రెండు వైపుల ప్రభావం ఉంది. ఇదే REITకు పన్ను ప్రయోజనం కల్పిస్తుంది. అదే సమయంలో నిల్వ ఉంచే నగదు చాలా తక్కువగా మిగులుతుంది. అందువల్ల విస్తరణకు equity లేదా debt జారీ చేయాల్సి వస్తుంది. షేరు ధరలు పడిపోయినప్పుడు లేదా credit పరిస్థితులు కఠినమైనప్పుడు, distribution requirement మాత్రం అలాగే ఉండగా ఈ నిధుల మార్గం ఇరుకవుతుంది.

ధర పడిపోతున్నప్పుడు yield పెరగడం వేరే సమస్య. దీని గురించి డివిడెండ్ yield trapsలో వివరించాం. REITలలో reductions కూడా కేవలం ఊహాత్మక విషయం కాదు. కింది ప్యానెల్ ప్రతి REIT year-end payment rateను పన్నెండు నెలల ముందు ఉన్న rateతో పోలుస్తుంది.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020లో, పోలికలో ఉన్న 10 పేర్లలో 2 pandemic shutdowns సమయంలో paymentను తగ్గించాయి లేదా నిలిపివేశాయి. చూపించిన 9 సంవత్సరాల్లో చివరిదైన 2025లో, 14లో 12 పన్నెండు నెలల ముందు కంటే అధిక rateను కలిగి ఉన్నాయి. డివిడెండ్ cuts ఆ నిర్ణయాలు shareholdersకు ఎలా చేరుతాయో వివరిస్తుంది.

నెలవారీ డివిడెండ్ చెల్లించే సంస్థను సమీపంగా పరిశీలించడం

నెలవారీ చెల్లింపులు ఉండటంతో విధానం సులభంగా గమనించవచ్చు. Realty Income (O) ప్రతి నెలా చెల్లిస్తుంది.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

ప్రారంభం నుంచి దాని రికార్డు మెట్లలా పెరిగింది.

వరుసగా 64 నెలవారీ చెల్లింపుల వ్యవధిలో రేటు $0.2345 నుంచి January 2021లో $0.271కు July 2026లో పెరిగింది. చిన్న మొత్తాల్లో తరచుగా పెంచడం ఈ సంస్థ ప్రత్యేకత. పైన ఉన్న రెండో ప్యానెల్‌లోని EPS payout ratio ఆ చెల్లింపులు భరించగల స్థాయిలో ఉన్నాయా అనే విషయంపై ఉపయోగకరమైన సమాచారం ఇవ్వదు. ఆ కవరేజ్ త్రైమాసిక supplementalలోని AFFO ratioలో కనిపిస్తుంది. Realty Income డివిడెండ్ చరిత్రలో వివరాలు ఉన్నాయి. నెలవారీ డివిడెండ్ షేర్లులో నెలవారీ చెల్లింపులు చేసే విస్తృత సంస్థల సమూహం గురించి వివరించబడింది.

REIT పంపిణీ నిష్పత్తి FAQ

REIT పంపిణీ నిష్పత్తి 100% కంటే ఎక్కువగా ఉండటం హెచ్చరిక సంకేతం ఎందుకు కాదు?

భవనాల తరుగుదల నివేదించిన ఆదాయంపై నమోదయ్యే పెద్ద నగదురహిత వ్యయం. దీనివల్ల REIT యొక్క EPS, దాని ఆస్తులు సృష్టించే నగదు కంటే తక్కువగా కనిపిస్తుంది. కాబట్టి EPSలో 100% కంటే ఎక్కువ పంపిణీ అనేది ఆస్తుల కంపెనీకి సాధారణ పరిస్థితి. సరైన పోలిక FFOతో చేసిన పంపిణీ నిష్పత్తి. ఇంకా మెరుగైన కొలత AFFOతో చేసిన పంపిణీ నిష్పత్తి.

FFO, AFFO మధ్య తేడా ఏమిటి?

FFO అనేది నికర ఆదాయానికి రియల్ ఎస్టేట్ తరుగుదల, అమోర్టైజేషన్ కలిపి, ఆస్తుల విక్రయాలపై వచ్చిన లాభాలను తీసివేసిన మొత్తం. AFFO, FFO నుంచి ప్రారంభమై, పునరావృతమయ్యే నిర్వహణ మూలధన వ్యయాలు, straight-line rentలను కూడా తీసివేస్తుంది. FFOను Nareit ప్రమాణీకరిస్తుంది. ప్రతి REIT తన త్రైమాసిక అనుబంధ నివేదికలో AFFOను స్వయంగా నిర్వచిస్తుంది.

ఆరోగ్యకరమైన AFFO పంపిణీ నిష్పత్తి ఎంత?

దీనికి ప్రమాణీకరించిన ఒకే సంఖ్య లేదు. కంపెనీల మధ్య నిర్వచనాలు కూడా మారుతాయి. అందువల్ల ఉపయోగకరమైన పోలిక, ఒక REIT యొక్క AFFO పంపిణీని దాని స్వంత గత చరిత్రతో పోల్చడం. నిష్పత్తి 100% వైపు కదిలితే, నిర్వహణ నగదు ప్రవాహంలో నిర్వహణ మూలధన వ్యయాలు లేదా రుణ చెల్లింపులకు ఏమీ మిగలదు.

REITలు డివిడెండ్లు చెల్లించాల్సిందేనా?

పన్ను ప్రయోజనాలతో కూడిన REIT హోదాను కొనసాగించాలంటే, ఒక REIT ప్రతి సంవత్సరం తన పన్ను విధించదగిన ఆదాయంలో కనీసం 90% పంపిణీ చేయాలి. పన్ను విధించదగిన ఆదాయం, FFO లేదా నగదు ప్రవాహంతో సమానం కాదు. తరుగుదల పన్ను విధించదగిన ఆదాయాన్ని కూడా తగ్గిస్తుంది. అందువల్ల తప్పనిసరి కనీస పంపిణీ, REIT వాస్తవంగా చెల్లించే మొత్తానికి చాలా తక్కువగా ఉండవచ్చు.

కొత్త షేర్లతో REIT తన డివిడెండ్‌కు నిధులు సమకూరుస్తోందో ఎలా తెలుసుకోవచ్చు?

నగదు ప్రవాహాల ప్రకటనలో చెల్లించిన డివిడెండ్లను నిర్వహణ కార్యకలాపాల నుంచి వచ్చిన నికర నగదుతో పోల్చండి. చెల్లించిన డివిడెండ్లు నిర్వహణ నగదు ప్రవాహం కంటే ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు, ఆ తేడాను షేర్ల జారీ లేదా ఆస్తుల విక్రయాలు భర్తీ చేస్తే, ఆ పంపిణీ పోర్ట్‌ఫోలియో స్వయంగా సృష్టించిన నగదు నుంచి రావడం లేదు.

ఇక్కడి ప్రతి ప్యానెల్ దాఖలు చేసిన డివిడెండ్ రికార్డులు, నివేదించిన నిష్పత్తులపై రూపొందించిన stored query. ఏ ప్యానెల్ వెనుక ఉన్న SQLనైనా తెరవండి. లేదా Strasmore terminalలో REIT పంపిణీ నిష్పత్తులను మీరే screen చేయండి.