REIT का पेआउट रेशियो: FFO बनाम EPS का विश्लेषण

REIT का पेआउट रेशियो, जिसे सामान्य तरीके से यानी डिविडेंड को प्रति शेयर आय (EPS) से विभाजित करके मापा जाता है, अक्सर 100% से ऊपर रहता है। एक प्रॉपर्टी कंपनी के लिए यह आंकड़ा सामान्य है, न कि किसी वित्तीय संकट का संकेत। इसका मुख्य कारण डेप्रिसिएशन (मूल्यह्रास) है: अकाउंटिंग नियमों के तहत हर इमारत की लागत का एक हिस्सा हर साल मुनाफे में से घटाया जाता है, भले ही उस इमारत की बाजार कीमत स्थिर रहे या बढ़ जाए। फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) और एडजस्टेड फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (AFFO) वे दो उपाय हैं जिन्हें विशेष रूप से इस खर्च को वापस जोड़कर वास्तविक स्थिति जानने के लिए बनाया गया है।

REIT के पेआउट रेशियो कमाई के 100% से अधिक क्यों होते हैं?

एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों का मालिक होता है और कॉर्पोरेट आयकर से छूट प्राप्त करता है, जिसके बदले में उसे हर साल अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% हिस्सा शेयरधारकों को वितरित करना होता है। इसकी संपत्ति इमारतें होती हैं। अमेरिकी अकाउंटिंग नियम एक इमारत पर एक निश्चित समय-सीमा में डेप्रिसिएशन लगाते हैं—आवासीय संपत्ति के लिए 27.5 वर्ष और व्यावसायिक संपत्ति के लिए 39 वर्ष। यह खर्च इनकम स्टेटमेंट में तब भी दर्ज होता है, चाहे संपत्ति की कीमत में एक पैसे की भी कमी न आई हो।

डेप्रिसिएशन में कोई नकदी खर्च नहीं होती। यह रिपोर्ट की गई नेट इनकम और उसके साथ EPS को कम कर देता है, जबकि किराया बैंक खाते में आता रहता है। एक REIT ऐसा डिविडेंड दे सकता है जो EPS से कहीं अधिक हो और फिर भी उसे सामान्य ऑपरेटिंग कैश से पूरा कर सकता है। यदि आप प्रॉपर्टी कंपनियों की तुलना बाजार के अन्य डिविडेंड देने वालों से करें, तो यह अंतर तुरंत स्पष्ट हो जाता है।

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

1132 अन्य अमेरिकी कंपनियों में, जिनका बाजार मूल्य $1 बिलियन से अधिक है और जिनकी कमाई सकारात्मक है, औसत कंपनी EPS का 36.9% वितरित करती है, और 15.2% कंपनियां अपनी कमाई से अधिक भुगतान करती हैं। इस पैनल में शामिल 13 REITs में औसत 124.1% है, और उनमें से 76.9% कंपनियां रिपोर्ट की गई कमाई से बड़ा डिविडेंड चेक जारी करती हैं। एक रेशियो, दो अलग-अलग दुनिया।

हर कंपनी के हिसाब से देखें, तो समूह के भीतर यह अंतर काफी व्यापक है।

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR कमाई के 359.8% के साथ 2.02% यील्ड पर इस पैनल में सबसे ऊपर है, और 13 नामों में सबसे निचला आंकड़ा, SPG, 70% पर आता है। जो स्क्रीनर केवल EPS पेआउट के आधार पर डिविडेंड सुरक्षा को रैंक करते हैं, वे इस सूची के अधिकांश नामों को खतरे की श्रेणी में डाल देते हैं। डिविडेंड पेआउट रेशियो पेज इस सांख्यिकी के सामान्य संस्करण को कवर करता है। प्रॉपर्टी कंपनियों के लिए नीचे दी गई सुधार प्रक्रिया आवश्यक है।

FFO क्या है?

Nareit, वह उद्योग निकाय जिसके मानकों का अधिकांश REITs पालन करते हैं, GAAP नेट इनकम से FFO तैयार करता है: इसमें रियल एस्टेट पर डेप्रिसिएशन और अमोर्टाइजेशन को वापस जोड़ा जाता है, फिर संपत्ति की बिक्री से हुए लाभ को घटाया जाता है और नुकसान को वापस जोड़ा जाता है। बिक्री से होने वाला लाभ अनियमित और गैर-आवर्ती होता है, इसलिए उसे हटा दिया जाता है। डेप्रिसिएशन गैर-नकद होता है, इसलिए उसे वापस जोड़ दिया जाता है। जो शेष बचता है वह एक सीमित प्रश्न का उत्तर देता है: वन-ऑफ ट्रांजेक्शन से पहले, इस साल पोर्टफोलियो ने प्रॉपर्टी के संचालन से कितनी नकद-समान कमाई की।

AFFO क्या है, और कौन सा रेशियो डिविडेंड सुरक्षा को मापता है?

AFFO की गणना FFO से शुरू होती है और इसमें से वह सब घटाया जाता है जिसे FFO नजरअंदाज कर देता है। इसमें आवर्ती रखरखाव पूंजी (maintenance capital) को घटाया जाता है: छत, पार्किंग स्थल, लिफ्ट और HVAC, यानी वह खर्च जो एक मकान मालिक को किराया बनाए रखने के लिए हमेशा करना पड़ता है। स्ट्रेट-लाइन रेंट को भी घटाया जाता है, जो एक अकाउंटिंग समायोजन है और पूरे लीज कार्यकाल के औसत किराए को दर्ज करता है, न कि इस साल वास्तव में प्राप्त नकद को। लीजिंग कमीशन और टेनेंट इम्प्रूवमेंट अलाउंस भी आमतौर पर घटा दिए जाते हैं।

AFFO सामर्थ्य (affordability) का बेहतर परीक्षण है। FFO डेप्रिसिएशन के विकृति को हटा देता है, लेकिन फिर भी REIT को वह पैसा क्रेडिट करता है जिसे उसे इमारतों पर खर्च करना ही पड़ता है। AFFO मापता है कि शेयरधारकों के लिए वास्तव में क्या बचा है। एक समस्या यह है कि Nareit FFO को मानकीकृत करता है, लेकिन AFFO को कोई मानकीकृत नहीं करता। प्रत्येक REIT इसे अपनी तिमाही सप्लीमेंटल रिपोर्ट में परिभाषित करता है, इसलिए दो कंपनियों के बीच AFFO की तुलना करना फुटनोट्स को ध्यान से पढ़ने का काम है।

एक डिविडेंड, तीन पेआउट रेशियो

एक काल्पनिक REIT का वर्ष लें। यह $40 मिलियन की नेट इनकम, $120 मिलियन का रियल-एस्टेट डेप्रिसिएशन और एक इमारत की बिक्री पर $10 मिलियन का लाभ रिपोर्ट करता है। इसके 100 मिलियन शेयर बकाया हैं और यह $1.10 प्रति शेयर का भुगतान करता है, जो कुल $110 मिलियन है। यह आवर्ती रखरखाव पूंजी पर $30 मिलियन खर्च करता है, और स्ट्रेट-लाइन रेंट $5 मिलियन की गैर-नकद आय जोड़ता है।

1. EPS के मुकाबले। $40 मिलियन की नेट इनकम को 100 मिलियन शेयरों से विभाजित करने पर $0.40 प्रति शेयर आता है। $1.10 का डिविडेंड इसका 275% है। पहली नज़र में यह लापरवाह लगता है।
2. FFO के मुकाबले। $40 मिलियन प्लस $120 मिलियन डेप्रिसिएशन माइनस $10 मिलियन लाभ = $150 मिलियन, या $1.50 प्रति शेयर। डिविडेंड इसका 73% है। यह आरामदायक है।
3. AFFO के मुकाबले। $30 मिलियन रखरखाव पूंजी और $5 मिलियन स्ट्रेट-लाइन रेंट घटाने पर: $115 मिलियन, या $1.15 प्रति शेयर। डिविडेंड इसका 96% है। यह काफी सीमित है।

वही कंपनी, वही साल, वही चेक। पहला नंबर एक अकाउंटिंग आर्टिफैक्ट है। तीसरा नंबर बताता है कि पेआउट के पास वास्तव में कितनी गुंजाइश है।

चेतावनी के संकेत जिन्हें यह सुधार नहीं मिटाता

• AFFO पेआउट रेशियो का 100% की ओर बढ़ना। FFO कवरेज आरामदायक लग सकता है जबकि AFFO कवरेज खत्म हो रहा हो, और इन दोनों के बीच का अंतर वह रखरखाव खर्च है जिसे एक मकान मालिक छोड़ नहीं सकता।
• संचालन के बाहर से वित्तपोषित वितरण। जब भुगतान किया गया डिविडेंड ऑपरेटिंग गतिविधियों से प्राप्त नेट कैश से अधिक हो, और अंतर को पूरा करने के लिए शेयर जारी किए जाएं या संपत्ति बेची जाए, तो शेयरधारकों को शेयरधारकों के ही पैसे से भुगतान किया जा रहा है। यह कैश फ्लो स्टेटमेंट में दिखाई देता है।
• 90% वितरण की आवश्यकता दोनों तरफ काम करती है। यही वह चीज है जो REIT को कर-लाभ देती है, और यह बहुत कम रिटेंड कैश छोड़ती है, इसलिए विस्तार के लिए इक्विटी या कर्ज जारी करना पड़ता है। जब शेयर की कीमतें गिरती हैं या क्रेडिट सख्त हो जाता है, तो वह फंडिंग चैनल संकुचित हो जाता है जबकि वितरण की आवश्यकता बनी रहती है।

कीमत गिरने के साथ बढ़ती यील्ड एक अलग समस्या है, जिसे डिविडेंड यील्ड ट्रैप्स में कवर किया गया है। REITs के बीच कटौती भी काल्पनिक नहीं है। नीचे दिया गया पैनल प्रत्येक REIT के साल के अंत के भुगतान दर की तुलना बारह महीने पहले की दर से करता है।

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020 में, तुलना में शामिल 10 नामों में से 2 ने महामारी के दौरान भुगतान कम या निलंबित कर दिया था। 2025 में, दिखाए गए 9 वर्षों में से अंतिम वर्ष में, 14 में से 12 ने बारह महीने पहले की तुलना में उच्च दर बनाए रखी। डिविडेंड कट्स बताता है कि वे निर्णय शेयरधारकों तक कैसे पहुँचते हैं।

मासिक भुगतानकर्ता का नज़दीकी अवलोकन

मासिक भुगतानकर्ता भुगतान की प्रक्रिया को देखना आसान बनाते हैं। Realty Income (O) हर महीने भुगतान करता है, और 2021 की शुरुआत से इसका रिकॉर्ड एक सीढ़ी की तरह है।

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

दर January 2021 में $0.2345 से बढ़कर 64 लगातार मासिक भुगतानों में July 2026 में $0.271 हो गई। छोटी और लगातार वृद्धि इस कंपनी की पहचान है। ऊपर दूसरे पैनल में EPS पेआउट रेशियो यह नहीं बताता कि क्या वे भुगतान वहनीय थे। तिमाही सप्लीमेंटल में AFFO रेशियो वह जगह है जहाँ यह कवरेज दिखाई देता है। Realty Income का डिविडेंड इतिहास में विवरण है, और मासिक डिविडेंड स्टॉक मासिक भुगतानकर्ताओं के व्यापक समूह को कवर करता है।

REIT पेआउट रेशियो FAQ

REIT पेआउट रेशियो 100% से अधिक होने पर भी रेड फ्लैग क्यों नहीं है?

इमारतों पर डेप्रिसिएशन रिपोर्ट की गई कमाई के मुकाबले एक बड़ा गैर-नकद खर्च है, और यह REIT के EPS को उसकी संपत्तियों द्वारा उत्पन्न नकदी से नीचे धकेल देता है। EPS के 100% से ऊपर का पेआउट एक प्रॉपर्टी कंपनी के लिए सामान्य स्थिति है। तुलनात्मक परीक्षण FFO के मुकाबले पेआउट है, और AFFO के मुकाबले यह और भी बेहतर है।

FFO और AFFO में क्या अंतर है?

FFO नेट इनकम प्लस रियल-एस्टेट डेप्रिसिएशन और अमोर्टाइजेशन, माइनस संपत्ति बिक्री पर लाभ है। AFFO की शुरुआत FFO से होती है और इसमें से आवर्ती रखरखाव पूंजी खर्च और स्ट्रेट-लाइन रेंट को घटाया जाता है। Nareit FFO को मानकीकृत करता है। प्रत्येक REIT अपनी तिमाही सप्लीमेंटल रिपोर्ट में अपने स्वयं के AFFO को परिभाषित करता है।

एक स्वस्थ AFFO पेआउट रेशियो क्या है?

इसका कोई मानकीकृत आंकड़ा नहीं है, और कंपनियों के बीच परिभाषाएं अलग-अलग हैं, इसलिए उपयोगी तुलना एक REIT के AFFO पेआउट की उसके अपने इतिहास के साथ करना है। 100% की ओर बढ़ रहा रेशियो रखरखाव पूंजी या कर्ज चुकाने के लिए ऑपरेटिंग कैश में कुछ भी नहीं छोड़ता।

क्या REITs को डिविडेंड देना अनिवार्य है?

अपनी कर स्थिति बनाए रखने के लिए एक REIT को हर साल अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% वितरित करना होता है। कर योग्य आय FFO या कैश फ्लो के समान नहीं है, और डेप्रिसिएशन कर योग्य आय को भी कम करता है, इसलिए आवश्यक न्यूनतम राशि अक्सर उस राशि से काफी कम होती है जो एक REIT वास्तव में भुगतान करता है।

आप कैसे बता सकते हैं कि क्या कोई REIT नए शेयरों के साथ अपने डिविडेंड को फंड कर रहा है?

कैश फ्लो स्टेटमेंट पर भुगतान किए गए डिविडेंड की तुलना ऑपरेटिंग गतिविधियों से प्राप्त नेट कैश से करें। जब भुगतान किया गया डिविडेंड ऑपरेटिंग कैश फ्लो से आगे निकल जाता है, और शेयर जारी करना या संपत्ति की बिक्री अंतर को भरती है, तो वितरण पोर्टफोलियो की अपनी नकदी से नहीं आ रहा है।

यहाँ प्रत्येक पैनल फाइल किए गए डिविडेंड रिकॉर्ड और रिपोर्ट किए गए रेशियो पर एक संग्रहीत क्वेरी है। किसी के भी पीछे का SQL खोलें, या Strasmore टर्मिनल पर स्वयं REIT पेआउट रेशियो को स्क्रीन करें।