REIT payout ratio की गणना FFO और EPS से कैसे करें

REIT payout ratio की गणना जब पारंपरिक तरीके से की जाती है, यानी लाभांश (dividends) को प्रति शेयर आय (earnings per share) से विभाजित किया जाता है, तो यह अक्सर 100% से अधिक होता है। एक प्रॉपर्टी कंपनी के लिए यह आंकड़ा सामान्य है, न कि किसी संकट का संकेत। इसका कारण मूल्यह्रास (depreciation) है: लेखांकन नियमों के अनुसार, हर इमारत की लागत का एक हिस्सा हर साल मुनाफे में से काटा जाता है, भले ही इमारत का बाजार मूल्य स्थिर रहे या बढ़ जाए। Funds from operations (FFO) और adjusted funds from operations (AFFO) वे दो उपाय हैं जिन्हें विशेष रूप से इस कटौती को वापस जोड़कर वास्तविक स्थिति जानने के लिए बनाया गया है।

REIT payout ratio कमाई के 100% से अधिक क्यों होते हैं?

एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों का मालिक होता है और कॉर्पोरेट आयकर से छूट प्राप्त करता है, जिसके बदले में उसे हर साल अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% शेयरधारकों को वितरित करना होता है। इसकी संपत्तियां इमारतें होती हैं। अमेरिकी लेखांकन नियम एक इमारत का मूल्यह्रास एक निश्चित समय-सीमा पर करते हैं, आवासीय संपत्ति के लिए 27.5 वर्ष और व्यावसायिक संपत्ति के लिए 39 वर्ष। यह कटौती आय विवरण (income statement) में तब भी दिखाई देती है, चाहे संपत्ति का मूल्य एक पैसा भी कम न हुआ हो।

मूल्यह्रास में कोई नकदी खर्च नहीं होती। यह रिपोर्ट की गई शुद्ध आय और उसके साथ प्रति शेयर आय (EPS) को कम कर देता है, जबकि किराया बैंक खाते में आता रहता है। एक REIT EPS से कहीं अधिक लाभांश का भुगतान कर सकता है और फिर भी इसे सामान्य परिचालन नकदी से पूरा कर सकता है। यदि आप प्रॉपर्टी कंपनियों की तुलना बाजार के अन्य लाभांश भुगतानकर्ताओं से करें, तो अंतर तुरंत स्पष्ट हो जाता है।

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

1130 अन्य अमेरिकी भुगतानकर्ताओं में, जिनका बाजार मूल्य $1 बिलियन से अधिक है और जिनकी कमाई सकारात्मक है, औसत कंपनी EPS का 36.3% वितरित करती है, और 15.5% अपनी कमाई से अधिक भुगतान करते हैं। पैनल में शामिल 13 REITs में औसत 124% है, और उनमें से 76.9% रिपोर्ट की गई कमाई से बड़ा लाभांश चेक जारी करते हैं। एक अनुपात, दो अलग-अलग दुनिया।

नाम दर नाम, समूह के भीतर यह अंतर काफी व्यापक है।

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR कमाई के 360% पर 1.99% यील्ड के साथ पैनल में सबसे ऊपर है, और 13 नामों में सबसे कम आंकड़ा, SPG, 70.1% पर आता है। जो स्क्रीनर केवल EPS payout के आधार पर लाभांश सुरक्षा को रैंक करते हैं, वे इस सूची के अधिकांश नामों को खतरे की श्रेणी में डाल देते हैं। लाभांश भुगतान अनुपात पृष्ठ इस सांख्यिकी के सामान्य संस्करण को कवर करता है। प्रॉपर्टी कंपनियों को नीचे दिए गए सुधार की आवश्यकता है।

FFO क्या है?

Nareit, वह उद्योग निकाय जिसकी परिभाषा का अधिकांश REITs पालन करते हैं, GAAP शुद्ध आय से FFO का निर्माण करता है: इसमें रियल एस्टेट पर मूल्यह्रास और परिशोधन (amortization) को वापस जोड़ें, फिर संपत्ति की बिक्री से होने वाले लाभ को घटाएं और नुकसान को वापस जोड़ें। बिक्री से होने वाला लाभ अनियमित और गैर-आवर्ती होता है, इसलिए उसे हटा दिया जाता है। मूल्यह्रास गैर-नकद है, इसलिए इसे वापस जोड़ दिया जाता है। जो शेष बचता है वह एक संकीर्ण प्रश्न का उत्तर देता है: पोर्टफोलियो ने इस वर्ष एकमुश्त लेनदेन से पहले, परिचालन संपत्ति से कितना नकदी जैसा मुनाफा कमाया।

AFFO क्या है, और कौन सा अनुपात लाभांश सुरक्षा को मापता है?

AFFO की शुरुआत FFO से होती है और इसमें से वह घटाया जाता है जिसे FFO अनदेखा करता है। आवर्ती रखरखाव पूंजी (recurring maintenance capital) को घटाया जाता है: छत, पार्किंग स्थल, लिफ्ट और HVAC, यानी वह खर्च जो एक मकान मालिक किराया प्राप्त करने के लिए हमेशा करता रहता है। स्ट्रेट-लाइन रेंट (straight-line rent) को भी घटाया जाता है, जो एक लेखांकन समायोजन है और वास्तविक नकद संग्रह के बजाय पूरे पट्टे की अवधि में औसत किराया दर्ज करता है। लीजिंग कमीशन और किरायेदार सुधार भत्ते (tenant improvement allowances) भी आमतौर पर घटा दिए जाते हैं।

AFFO सामर्थ्य का बेहतर परीक्षण है। FFO मूल्यह्रास के विकृति को हटा देता है लेकिन फिर भी REIT को वह पैसा क्रेडिट करता है जो उसे इमारतों पर खर्च करना पड़ता है। AFFO मापता है कि शेयरधारकों के लिए वास्तव में क्या बचा है। एक समस्या यह है: Nareit FFO को मानकीकृत करता है, लेकिन कोई भी AFFO को मानकीकृत नहीं करता है। प्रत्येक REIT इसे अपने त्रैमासिक पूरक (quarterly supplemental) में परिभाषित करता है, इसलिए दो कंपनियों के बीच AFFO की तुलना करना फुटनोट्स पढ़ने जैसा है।

एक लाभांश, तीन भुगतान अनुपात

एक काल्पनिक REIT का वर्ष लें। यह $40 मिलियन की शुद्ध आय, $120 मिलियन का रियल-एस्टेट मूल्यह्रास और एक इमारत की बिक्री पर $10 मिलियन का लाभ रिपोर्ट करता है। इसके 100 मिलियन शेयर बकाया हैं और यह $1.10 प्रति शेयर, कुल $110 मिलियन का भुगतान करता है। यह आवर्ती रखरखाव पूंजी पर $30 मिलियन खर्च करता है, और स्ट्रेट-लाइन रेंट $5 मिलियन का गैर-नकद राजस्व जोड़ता है।

1. EPS के मुकाबले। 100 मिलियन शेयरों पर $40 मिलियन की शुद्ध आय $0.40 प्रति शेयर है। $1.10 का लाभांश इसका 275% है। पहली नज़र में यह लापरवाह लगता है।
2. FFO के मुकाबले। $40 मिलियन प्लस $120 मिलियन मूल्यह्रास माइनस $10 मिलियन लाभ = $150 मिलियन, या $1.50 प्रति शेयर। लाभांश इसका 73% है। आरामदायक।
3. AFFO के मुकाबले। $30 मिलियन रखरखाव पूंजी और $5 मिलियन स्ट्रेट-लाइन रेंट घटाएं: $115 मिलियन, या $1.15 प्रति शेयर। लाभांश इसका 96% है। तंग।

वही कंपनी, वही वर्ष, वही चेक। पहला नंबर एक लेखांकन कलाकृति है। तीसरा यह बताता है कि भुगतान में वास्तव में कितनी गुंजाइश है।

वे चेतावनी संकेत जिन्हें यह सुधार दूर नहीं करता

• AFFO payout ratio का 100% की ओर बढ़ना। FFO कवरेज आरामदायक लग सकता है जबकि AFFO कवरेज गायब हो जाता है, और दोनों के बीच का अंतर वह रखरखाव खर्च है जिसे एक मकान मालिक छोड़ नहीं सकता।
• परिचालन से बाहर से वित्त पोषित वितरण। जब भुगतान किया गया लाभांश परिचालन गतिविधियों से प्राप्त शुद्ध नकदी से अधिक हो, और शेयर जारी करने या संपत्ति की बिक्री से अंतर भरा जाए, तो शेयरधारकों को शेयरधारकों के पैसे से भुगतान किया जा रहा है। नकदी प्रवाह विवरण (cash flow statement) में यह दिखाई देता है।
• 90% वितरण की आवश्यकता दोनों तरफ काम करती है। यही वह चीज है जो REIT को कर-लाभ देती है, और इसमें बहुत कम नकदी बचती है, इसलिए विस्तार इक्विटी या ऋण जारी करके वित्तपोषित किया जाता है। जब शेयर की कीमतें गिरती हैं या क्रेडिट सख्त होता है, तो वह फंडिंग चैनल संकुचित हो जाता है जबकि वितरण की आवश्यकता बनी रहती है।

कीमत गिरने पर यील्ड का बढ़ना एक अलग समस्या है, जिसे dividend yield traps में कवर किया गया है। REITs के बीच कटौती काल्पनिक नहीं है। नीचे दिया गया पैनल प्रत्येक REIT की वर्ष के अंत की भुगतान दर की तुलना बारह महीने पहले की दर से करता है।

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020 में, तुलना में शामिल 10 नामों में से 2 ने महामारी के दौरान भुगतान कम या निलंबित कर दिया था। 2025 में, दिखाए गए अंतिम 9 वर्षों में, 14 में से 12 की दर बारह महीने पहले की तुलना में अधिक थी। Dividend cuts बताता है कि ये निर्णय शेयरधारकों तक कैसे पहुंचते हैं।

मासिक भुगतानकर्ता का नज़दीकी अवलोकन

मासिक भुगतानकर्ता भुगतान की प्रक्रिया को देखना आसान बनाते हैं। Realty Income (O) हर महीने भुगतान करता है, और 2021 की शुरुआत से इसका रिकॉर्ड एक सीढ़ी की तरह है।

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

दर January 2021 में $0.2345 से बढ़कर July 2026 में $0.271 हो गई, जो 64 लगातार मासिक भुगतानों में हुई। छोटी और बार-बार होने वाली वृद्धि इस कंपनी की पहचान है। ऊपर दूसरे पैनल में EPS payout ratio यह नहीं बताता कि क्या वे भुगतान वहनीय थे। त्रैमासिक पूरक में AFFO अनुपात वह जगह है जहां यह कवरेज दिखाई देता है। Realty Income's dividend history में विवरण है, और monthly dividend stocks मासिक भुगतानकर्ताओं के व्यापक समूह को कवर करता है।

REIT payout ratio सामान्य प्रश्न

REIT payout ratio का 100% से अधिक होना खतरे का संकेत क्यों नहीं है?

इमारतों पर मूल्यह्रास रिपोर्ट की गई कमाई के खिलाफ एक बड़ा गैर-नकद शुल्क है, और यह REIT के EPS को उसकी संपत्तियों द्वारा उत्पन्न नकदी से नीचे धकेलता है। EPS के 100% से अधिक का भुगतान एक प्रॉपर्टी कंपनी के लिए सामान्य स्थिति है। तुलनात्मक परीक्षण FFO के मुकाबले भुगतान है, और उससे भी बेहतर AFFO के मुकाबले।

FFO और AFFO में क्या अंतर है?

FFO शुद्ध आय प्लस रियल-एस्टेट मूल्यह्रास और परिशोधन, माइनस संपत्ति बिक्री पर लाभ है। AFFO की शुरुआत FFO से होती है और इसमें से आवर्ती रखरखाव पूंजी खर्च और स्ट्रेट-लाइन रेंट को घटाया जाता है। Nareit FFO को मानकीकृत करता है। प्रत्येक REIT अपने त्रैमासिक पूरक में अपना स्वयं का AFFO परिभाषित करता है।

एक स्वस्थ AFFO payout ratio क्या है?

कोई मानकीकृत आंकड़ा नहीं है, और कंपनियों के बीच परिभाषाएं अलग-अलग हैं, इसलिए उपयोगी तुलना एक REIT के AFFO payout की उसके अपने इतिहास के साथ है। 100% की ओर बढ़ने वाला अनुपात रखरखाव पूंजी या ऋण चुकौती के लिए परिचालन नकदी में कुछ भी नहीं छोड़ता है।

क्या REITs को लाभांश का भुगतान करना पड़ता है?

अपनी कर स्थिति बनाए रखने के लिए एक REIT को हर साल अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% वितरित करना होगा। कर योग्य आय FFO या नकदी प्रवाह के समान नहीं है, और मूल्यह्रास कर योग्य आय को भी कम करता है, इसलिए आवश्यक न्यूनतम अक्सर REIT द्वारा वास्तव में भुगतान की जाने वाली राशि से काफी कम होता है।

आप कैसे बता सकते हैं कि क्या कोई REIT नए शेयरों के साथ अपने लाभांश को वित्तपोषित कर रहा है?

नकदी प्रवाह विवरण पर परिचालन गतिविधियों से प्राप्त शुद्ध नकदी के साथ भुगतान किए गए लाभांश की तुलना करें। जब भुगतान किया गया लाभांश परिचालन नकदी प्रवाह से अधिक हो, और शेयर जारी करना या संपत्ति की बिक्री अंतर को भरती हो, तो वितरण पोर्टफोलियो की अपनी नकदी से नहीं आ रहा है।

यहाँ प्रत्येक पैनल दायर लाभांश रिकॉर्ड और रिपोर्ट किए गए अनुपातों पर एक संग्रहीत क्वेरी है। उनमें से किसी के पीछे का SQL खोलें, या Strasmore टर्मिनल पर स्वयं REIT payout ratios को स्क्रीन करें।