REIT Payout Ratio: FFO विरुद्ध EPS समजून घ्या

REITचा payout ratio नेहमीच्या पद्धतीने मोजल्यास—म्हणजे dividends भागिले earnings per share—तो नियमितपणे 100% पेक्षा जास्त दिसतो. Property companyसाठी हे वाचन संकटाचे संकेत नसून सामान्य बाब आहे. यामागील फरक depreciationमुळे निर्माण होतो. Accounting rulesनुसार प्रत्येक इमारतीच्या किमतीचा एक भाग दरवर्षी profitमधून वजा केला जातो, जरी त्या इमारतीची market value कायम राहिली किंवा वाढली तरी. Funds from operations (FFO) आणि adjusted funds from operations (AFFO) हे दोन्ही मापदंड हा खर्च पुन्हा जोडण्यासाठी तयार करण्यात आले आहेत.

REITचे payout ratios earningsच्या 100% पेक्षा जास्त का असतात?

Real estate investment trust (REIT)कडे उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या मालमत्ता असतात. त्याबदल्यात तो corporate income tax टाळतो आणि दरवर्षी आपल्या taxable incomeपैकी किमान 90% भागधारकांना वितरित करतो. त्याची assets म्हणजे इमारती. US accounting rulesनुसार इमारतीचे depreciation निश्चित कालावधीत केले जाते—residential propertyसाठी 27.5 वर्षे आणि commercial propertyसाठी 39 वर्षे. मालमत्तेची किंमत एकही सेंटने कमी झाली नसली तरी हा खर्च income statementवर नोंदवला जातो.

Depreciationमुळे रोख रकमेचा प्रवाह होत नाही. त्यामुळे reported net income आणि त्यासोबत earnings per share (EPS) कमी दिसतात, पण rentची रक्कम bank accountमध्ये येत राहते. REITचा dividend EPSपेक्षा कितीतरी मोठा असू शकतो आणि तरीही तो नियमित operating cashमधून भागवता येतो. Property companiesची तुलना बाजारातील इतर सर्व dividend payersशी केली, तर हा फरक लगेच दिसतो.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

$1 billionपेक्षा जास्त market value आणि positive earnings असलेल्या 1130 इतर US payersमध्ये median company EPSपैकी 36.3% वितरित करते आणि 15.5% कंपन्या आपल्या earningsपेक्षा जास्त payout करतात. Panelमधील 13 REITsमध्ये median 124% आहे आणि त्यापैकी 76.9% कंपन्या reported earningsपेक्षा मोठा dividend check देतात. एक ratio, पण दोन वेगवेगळे संदर्भ.

या गटातील कंपन्यांमध्ये नावानुसार फरक मोठा आहे.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR कंपनी panelमध्ये earningsच्या 360% इतका payout आणि 1.99% yieldसह सर्वाधिक आहे. 13 नावांमधील सर्वात कमी वाचन SPGचे असून ते 70.1% आहे. Dividend safety केवळ EPS payoutवर मोजणारा screener यातील बहुतेक कंपन्यांना धोकादायक ठरवेल. Dividend payout ratio पृष्ठावर या statisticची सर्वसाधारण आवृत्ती समजावली आहे. Property companiesसाठी खालील सुधारणा आवश्यक आहे.

FFO म्हणजे काय?

बहुतेक REITs ज्या व्याख्येचे पालन करतात, ती industry body Nareitने निश्चित केली आहे. FFOची सुरुवात GAAP net incomeपासून होते. त्यात real estateवरील depreciation आणि amortization पुन्हा जोडले जातात. Property salesवरील gains वजा केले जातात आणि losses पुन्हा जोडले जातात. Sales gains अनियमित आणि non-recurring असल्यामुळे ते वगळले जातात. Depreciation non-cash असल्यामुळे तो परत जोडला जातो. उरलेली रक्कम एका मर्यादित प्रश्नाचे उत्तर देते: one-off transactionsपूर्वी, त्या वर्षी portfolioने operating propertyमधून किती cashसदृश profit निर्माण केला?

AFFO म्हणजे काय आणि dividend safety कोणता ratio मोजतो?

AFFOची सुरुवात FFOपासून होते आणि FFOमध्ये वगळलेले खर्च त्यातून वजा केले जातात. Recurring maintenance capital वजा केला जातो. यात roofs, parking lots, elevators आणि HVAC यांचा समावेश होतो. Rentचा प्रवाह सुरू ठेवण्यासाठी landlordला हे खर्च कायम करावे लागतात. Straight-line rentदेखील वजा केला जातो. हा accounting adjustment संपूर्ण lease termमधील सरासरी rent नोंदवतो, प्रत्यक्षात त्या वर्षी जमा झालेली cash रक्कम नव्हे. Leasing commissions आणि tenant improvement allowancesदेखील सामान्यतः वजा केले जातात.

Affordability तपासण्यासाठी AFFO अधिक योग्य आहे. FFO depreciationमुळे निर्माण होणारा distortion दूर करतो, पण buildingsवर खर्च करावी लागणारी रक्कम अजूनही REITच्या उपलब्ध रकमेत धरतो. AFFOमधून भागधारकांसाठी प्रत्यक्षात किती रक्कम उरते ते दिसते. मात्र एक अडचण आहे: Nareit FFOचे standardization करते, पण AFFOचे कोणीही standardization करत नाही. प्रत्येक REIT आपल्या quarterly supplementalमध्ये AFFOची स्वतंत्र व्याख्या देते. त्यामुळे दोन कंपन्यांच्या AFFOची तुलना करताना footnotes वाचावे लागतात.

एक dividend, तीन payout ratios

एका काल्पनिक REITचे एक वर्ष पाहू. त्याने $40 million net income, $120 million real-estate depreciation आणि इमारत विक्रीवर $10 million gain नोंदवला. त्याचे 100 million shares outstanding आहेत आणि तो प्रति share $1.10, म्हणजे एकूण $110 million, देतो. Recurring maintenance capitalवर तो $30 million खर्च करतो. Straight-line rentमुळे $5 million non-cash revenue जोडला जातो.

1. EPSच्या तुलनेत: $40 million net income भागिले 100 million shares म्हणजे प्रति share $0.40. $1.10 dividend हा त्याच्या 275% आहे. वरवर पाहता हा payout अविचारी वाटतो.
2. FFOच्या तुलनेत: $40 millionमध्ये $120 million depreciation जोडून आणि $10 million gain वजा केल्यास $150 million मिळतात, म्हणजे प्रति share $1.50. Dividend त्याच्या 73% आहे. हे आरामदायी coverage आहे.
3. AFFOच्या तुलनेत: $30 million maintenance capital आणि $5 million straight-line rent वजा केल्यास $115 million उरतात, म्हणजे प्रति share $1.15. Dividend त्याच्या 96% आहे. हे tight coverage आहे.

तीच company, तेच वर्ष आणि तोच check. पहिला आकडा accounting artifact आहे. तिसरा आकडा payoutसाठी प्रत्यक्षात किती मोकळीक आहे ते दाखवतो.

ही सुधारणा दूर न करणारे warning signs

• AFFO payout ratio 100%च्या दिशेने सरकणे. FFO coverage आरामदायी दिसत असताना AFFO coverage नाहीशी होऊ शकते. या दोन्हीमधील फरक म्हणजे landlord टाळू शकत नसलेला maintenance spending.
• Operationsबाहेरील स्रोतांमधून distributionला निधी मिळणे. Dividends paid ही net cash from operating activitiesपेक्षा जास्त असतील आणि share issuance किंवा property salesमधून फरक भरून काढला जात असेल, तर भागधारकांना भागधारकांच्याच पैशातून पैसे दिले जात आहेत. हे cash flow statementमध्ये दिसते.
• 90% distribution requirementचे दोन्ही परिणाम होतात. यामुळे REITला tax advantage मिळतो, पण retained cash कमी उरतो. त्यामुळे expansionसाठी equity किंवा debt जारी करावे लागते. Share prices घसरल्यास किंवा credit conditions कडक झाल्यास हा funding channel अरुंद होतो, पण distribution requirement कायम राहते.

किंमत घसरत असताना yield वाढणे ही स्वतंत्र समस्या आहे. तिचे विवेचन dividend yield trapsमध्ये आहे. REITsमधील reductionsदेखील काल्पनिक नाहीत. खालील panel प्रत्येक REITचा year-end payment rate बारा महिन्यांपूर्वीच्या rateशी तुलना करतो.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020मध्ये comparisonमधील 10 नावांपैकी 2 कंपन्यांनी pandemic shutdownsदरम्यान payment कमी केला किंवा suspended केला. दाखवलेल्या 9 वर्षांपैकी शेवटच्या 2025मध्ये, 14पैकी 12 कंपन्यांचा rate बारा महिन्यांपूर्वीपेक्षा जास्त होता. Dividend cutsमध्ये हे निर्णय भागधारकांपर्यंत कसे पोहोचतात ते समजावले आहे.

मासिक dividend देणाऱ्या REITचा जवळून आढावा

Monthly payersमुळे ही यंत्रणा सहज पाहता येते. Realty Income (O) दर महिन्याला payment करते आणि 2021च्या सुरुवातीपासूनचा तिचा record पायरी-पायरीने वाढणारा आहे.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

सलग 64 monthly paymentsमध्ये rate $0.2345 वरून January 2021मध्ये $0.271पर्यंत, July 2026मध्ये, गेला. लहान आणि वारंवार होणाऱ्या वाढी ही या कंपनीची वैशिष्ट्यपूर्ण पद्धत आहे. वरील दुसऱ्या panelमधील EPS payout ratio हे payments परवडणारे आहेत की नाही याबद्दल काहीही उपयुक्त सांगत नाही. Quarterly supplementalमधील AFFO ratioमध्ये हे coverage दिसते. Realty Incomeचा dividend history अधिक तपशील देते आणि monthly dividend stocksमध्ये monthly payersच्या व्यापक गटाचे विवेचन आहे.

REIT payout ratio FAQ

REITचा payout ratio 100%पेक्षा जास्त असणे warning sign का नाही?

इमारतीवरील depreciation हा reported earningsवर आकारला जाणारा मोठा non-cash charge आहे. त्यामुळे REITचा EPS त्याच्या propertiesमधून निर्माण होणाऱ्या cashपेक्षा कमी दिसतो. EPSच्या 100%पेक्षा जास्त payout ही property companyसाठी सामान्य स्थिती आहे. तुलनेसाठी योग्य चाचणी म्हणजे FFOच्या तुलनेतील payout आणि त्याहून चांगली म्हणजे AFFOच्या तुलनेतील payout.

FFO आणि AFFOमध्ये काय फरक आहे?

FFO म्हणजे net incomeमध्ये real-estate depreciation आणि amortization जोडून, property salesवरील gains वजा केलेली रक्कम. AFFOची सुरुवात FFOपासून होते आणि त्यातून recurring maintenance capital spending आणि straight-line rentदेखील वजा केले जातात. Nareit FFOचे standardization करते. प्रत्येक REIT आपल्या quarterly supplementalमध्ये AFFOची स्वतंत्र व्याख्या देते.

आरोग्यदायी AFFO payout ratio किती असतो?

यासाठी standardized figure नाही आणि कंपन्यांच्या व्याख्या वेगवेगळ्या आहेत. त्यामुळे एका REITचा AFFO payout त्याच्या स्वतःच्या इतिहासाशी तुलना करणे अधिक उपयुक्त ठरते. Ratio 100%च्या दिशेने सरकल्यास maintenance capital किंवा debt repaymentसाठी operating cashमधून काहीही शिल्लक राहत नाही.

REITsना dividends देणे आवश्यक आहे का?

Tax status टिकवण्यासाठी REITने दरवर्षी taxable incomeपैकी किमान 90% वितरित करणे आवश्यक आहे. Taxable income हे FFO किंवा cash flowसारखे नसते. Depreciationमुळे taxable incomeदेखील कमी होते. त्यामुळे आवश्यक किमान वितरण REIT प्रत्यक्षात देत असलेल्या रकमेपेक्षा बरेच कमी असू शकते.

REIT नवीन shares जारी करून dividendला निधी देत आहे हे कसे ओळखावे?

Cash flow statementमधील dividends paidची तुलना net cash from operating activitiesशी करा. Dividends paid operating cash flowपेक्षा जास्त असतील आणि share issuance किंवा asset salesमधून हा फरक भरला जात असेल, तर distribution portfolioच्या स्वतःच्या cashमधून येत नाही.

येथील प्रत्येक panel हा filed dividend records आणि reported ratiosवर आधारित stored query आहे. कोणत्याही panelमागील SQL उघडा किंवा Strasmore terminalवर स्वतः REIT payout ratios तपासा.