REIT पेआउट रेशो: FFO आणि EPS मधील फरक

REIT (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट) चा पेआउट रेशो सामान्य पद्धतीने मोजला असता, म्हणजेच लाभांश (dividends) भागिले प्रति शेअर उत्पन्न (earnings per share - EPS), तो नेहमी 100% च्या वर दिसतो. मालमत्ता कंपन्यांच्या बाबतीत ही आकडेवारी सामान्य आहे, ती आर्थिक संकटाचे लक्षण नाही. याचे मुख्य कारण म्हणजे 'घसारा' (depreciation): लेखा नियमांनुसार, इमारतीची बाजारातील किंमत स्थिर असली किंवा वाढत असली, तरी दरवर्षी इमारतीच्या खर्चाचा काही भाग नफ्यातून वजा केला जातो. फंड्स फ्रॉम ऑपरेशन्स (FFO) आणि ॲडजस्टेड फंड्स फ्रॉम ऑपरेशन्स (AFFO) ही दोन परिमाणे हा घसारा वजा करून खरी आर्थिक स्थिती दर्शवण्यासाठी तयार करण्यात आली आहेत.

REIT चे पेआउट रेशो कमाईच्या 100% पेक्षा जास्त का असतात?

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तांचा मालक असतो. कॉर्पोरेट प्राप्तिकर भरण्यापासून सूट मिळवण्यासाठी, त्यांना दरवर्षी त्यांच्या करपात्र उत्पन्नाच्या किमान 90% हिस्सा भागधारकांना लाभांश म्हणून वाटणे बंधनकारक असते. त्यांची मालमत्ता म्हणजे इमारती असतात. अमेरिकन लेखा नियमांनुसार, निवासी मालमत्तेसाठी 27.5 वर्षे आणि व्यावसायिक मालमत्तेसाठी 39 वर्षे अशा निश्चित कालावधीत इमारतीचा घसारा मोजला जातो. मालमत्तेचे मूल्य कमी झाले असो वा नसो, हा खर्च उत्पन्न पत्रकात (income statement) दाखवला जातो.

घसऱ्यामुळे प्रत्यक्ष रोख रकमेचे वहन होत नाही. यामुळे नोंदवलेले निव्वळ उत्पन्न आणि त्यासोबत EPS कमी होतो, परंतु भाड्याचे उत्पन्न बँकेत जमा होतच असते. त्यामुळे, एक REIT आपल्या EPS पेक्षा मोठा लाभांश देऊनही तो आपल्या सामान्य ऑपरेटिंग कॅशमधून सहज देऊ शकतो. बाजारातील इतर लाभांश देणाऱ्या कंपन्यांशी तुलना केल्यास हा फरक स्पष्ट होतो.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

1132 पेक्षा जास्त बाजार मूल्य असलेल्या आणि सकारात्मक उत्पन्न मिळवणाऱ्या इतर अमेरिकन कंपन्यांमध्ये, सरासरी कंपनी EPS च्या 36.9% हिस्सा लाभांश म्हणून देते आणि 15.2% कंपन्या त्यांच्या कमाईपेक्षा जास्त लाभांश देतात. या पॅनेलमध्ये असलेल्या 13 REITs मध्ये सरासरी प्रमाण 124.1% आहे आणि त्यापैकी 76.9% कंपन्या त्यांच्या नोंदवलेल्या कमाईपेक्षा जास्त लाभांश देतात. एकच रेशो, पण दोन वेगळी जगं.

प्रत्येक कंपनीचा विचार करता, या गटातील तफावत मोठी आहे.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR हे 2.02% यील्डवर कमाईच्या 359.8% हिस्सा देऊन या यादीत अव्वल आहे, तर 13 कंपन्यांपैकी सर्वात कमी आकडेवारी SPG ची आहे, जी 70% इतकी आहे. केवळ EPS पेआउट रेशोवर लाभांशाची सुरक्षितता मोजणारा स्क्रीनर यातील बहुतेक कंपन्यांना धोक्याच्या श्रेणीत टाकेल. लाभांश पेआउट रेशो हे पान या सांख्यिकीची सामान्य आवृत्ती स्पष्ट करते. मालमत्ता कंपन्यांसाठी खालील सुधारित पद्धत आवश्यक आहे.

FFO म्हणजे काय?

Nareit ही उद्योग संस्था, जिच्या व्याख्येचे बहुतेक REITs पालन करतात, GAAP निव्वळ उत्पन्नातून FFO तयार करते: यात रिअल इस्टेटवरील घसारा आणि अमॉर्टायझेशन पुन्हा मिळवले जाते, त्यानंतर मालमत्ता विक्रीतून मिळालेला नफा वजा केला जातो आणि तोटा पुन्हा मिळवला जातो. विक्रीतून मिळणारा नफा हा अनिश्चित आणि वारंवार न होणारा असतो, म्हणून तो वगळला जातो. घसारा हा रोख स्वरूपाचा नसतो, म्हणून तो पुन्हा जोडला जातो. यातून एकच प्रश्न सुटतो: एकदाच होणारे व्यवहार वगळता, यावर्षी मालमत्तेच्या संचालनातून पोर्टफोलिओने किती रोख-सदृश नफा कमावला?

AFFO म्हणजे काय आणि लाभांशाची सुरक्षितता मोजण्यासाठी कोणता रेशो वापरावा?

AFFO ची सुरुवात FFO पासून होते आणि त्यात FFO ने दुर्लक्षित केलेल्या गोष्टी वजा केल्या जातात. यात नियमित देखभाल भांडवल (maintenance capital) वजा केले जाते: जसे की छप्पर, पार्किंग लॉट, लिफ्ट आणि HVAC, ज्यावर भाडे चालू ठेवण्यासाठी जमीनमालकाला सतत खर्च करावा लागतो. 'स्ट्रेट-लाइन रेंट' (straight-line rent) देखील वजा केले जाते, जे संपूर्ण भाडे कराराच्या कालावधीतील सरासरी भाडे दर्शवणारे लेखा समायोजन आहे, प्रत्यक्ष मिळालेली रोख रक्कम नाही. लीजिंग कमिशन आणि भाडेकरू सुधारणा भत्ता देखील सामान्यतः वजा केले जातात.

AFFO ही परवडण्यायोग्यतेची अधिक चांगली चाचणी आहे. FFO घसऱ्याचा अडथळा दूर करते, परंतु तरीही ते REIT ला अशा पैशांचे श्रेय देते जे त्यांना इमारतींवर खर्च करावे लागतात. AFFO हे भागधारकांसाठी खरोखर किती पैसे उरतात हे मोजते. एक अडचण अशी आहे की, Nareit ने FFO प्रमाणित केले आहे, पण AFFO कोणाकडेही प्रमाणित नाही. प्रत्येक REIT आपल्या त्रैमासिक पुरवणीत (quarterly supplemental) याची व्याख्या स्वतः करते, त्यामुळे दोन कंपन्यांच्या AFFO ची तुलना करताना त्यांच्या फुटनोट्स वाचणे आवश्यक असते.

एक लाभांश, तीन पेआउट रेशो

एका काल्पनिक REIT चे उदाहरण घेऊ. त्याचे निव्वळ उत्पन्न $40 दशलक्ष, रिअल इस्टेट घसारा $120 दशलक्ष आणि इमारत विक्रीतून $10 दशलक्ष नफा आहे. कंपनीचे 100 दशलक्ष शेअर्स आहेत आणि ती प्रति शेअर $1.10 लाभांश देते, म्हणजेच एकूण $110 दशलक्ष. ती नियमित देखभालीवर $30 दशलक्ष खर्च करते आणि स्ट्रेट-लाइन रेंटमुळे $5 दशलक्ष बिगर-रोख महसूल मिळतो.

1. EPS च्या तुलनेत: $40 दशलक्ष निव्वळ उत्पन्न भागिले 100 दशलक्ष शेअर्स = $0.40 प्रति शेअर. $1.10 लाभांश हा EPS च्या 275% आहे. वरवर पाहता हे धोकादायक वाटते.
2. FFO च्या तुलनेत: $40 दशलक्ष + $120 दशलक्ष घसारा - $10 दशलक्ष नफा = $150 दशलक्ष, म्हणजेच $1.50 प्रति शेअर. लाभांश हा याचा 73% आहे. हे समाधानकारक आहे.
3. AFFO च्या तुलनेत: $30 दशलक्ष देखभाल भांडवल आणि $5 दशलक्ष स्ट्रेट-लाइन रेंट वजा केल्यास: $115 दशलक्ष, म्हणजेच $1.15 प्रति शेअर. लाभांश हा याचा 96% आहे. हे प्रमाण मर्यादेत आहे.

कंपनी तीच, वर्ष तेच, चेक तोच. पहिला आकडा हा केवळ लेखाशास्त्राचा भाग आहे. तिसरा आकडा लाभांशासाठी प्रत्यक्षात किती जागा शिल्लक आहे हे दर्शवतो.

धोक्याचे संकेत जे या दुरुस्तीनेही दूर होत नाहीत

• AFFO पेआउट रेशो 100% च्या दिशेने सरकणे. FFO कव्हरेज समाधानकारक वाटू शकते, पण AFFO कव्हरेज संपत आलेले असू शकते. या दोघांमधील फरक म्हणजे ती देखभाल खर्च, जो जमीनमालक टाळू शकत नाही.
• ऑपरेशन्सच्या बाहेरून लाभांशासाठी निधी मिळवणे. जेव्हा दिलेला लाभांश हा ऑपरेटिंग ॲक्टिव्हिटीतून मिळालेल्या निव्वळ रोख रकमेपेक्षा जास्त असतो आणि शेअर जारी करून किंवा मालमत्ता विकून तो फरक भरून काढला जातो, तेव्हा भागधारकांना त्यांच्याच पैशातून लाभांश दिला जात असतो. हे कॅश फ्लो स्टेटमेंटमध्ये दिसून येते.
• 90% वितरणाची अट दोन्ही बाजूंनी काम करते. यामुळेच REIT ला कर सवलत मिळते, परंतु यामुळे कंपनीकडे स्वतःचा निधी कमी उरतो, म्हणून विस्तारासाठी त्यांना इक्विटी किंवा कर्ज घ्यावे लागते. जेव्हा शेअरच्या किमती पडतात किंवा कर्ज मिळणे कठीण होते, तेव्हा हा निधीचा मार्ग अरुंद होतो, तर लाभांश देण्याची अट कायम राहते.

किंमत कमी होत असताना वाढणारे यील्ड ही एक वेगळी समस्या आहे, जी लाभांश यील्ड ट्रॅप्स मध्ये कव्हर केली आहे. REITs मधील लाभांश कपात ही काल्पनिक गोष्ट नाही. खालील पॅनेल प्रत्येक REIT च्या वर्षाच्या शेवटच्या पेमेंट दराची तुलना बारा महिन्यांपूर्वीच्या दराशी करते.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020 मध्ये, 10 कंपन्यांपैकी 2 कंपन्यांनी महामारीच्या काळात पेमेंट कमी केले किंवा स्थगित केले होते. 9 वर्षांच्या दर्शविलेल्या कालावधीतील शेवटच्या वर्षात, म्हणजेच 2025 मध्ये, 14 पैकी 12 कंपन्यांचा दर बारा महिन्यांपूर्वीपेक्षा जास्त होता. लाभांश कपात या विषयावर हे निर्णय भागधारकांपर्यंत कसे पोहोचतात हे स्पष्ट केले आहे.

मासिक लाभांश देणाऱ्या कंपनीचे विश्लेषण

मासिक लाभांश देणाऱ्या कंपन्यांची कार्यपद्धती पाहणे सोपे असते. Realty Income (O) दरमहा लाभांश देते आणि 2021 च्या सुरुवातीपासूनचा त्यांचा रेकॉर्ड चढत्या क्रमाने आहे.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

हा दर January 2021 मध्ये $0.2345 वरून July 2026 मध्ये $0.271 पर्यंत 64 सलग मासिक पेमेंटमध्ये वाढला आहे. लहान आणि वारंवार होणारी वाढ हे या कंपनीचे वैशिष्ट्य आहे. वरील दुसऱ्या पॅनेलमध्ये दिलेला EPS पेआउट रेशो हे पेमेंट परवडणारे आहे की नाही, याबद्दल कोणतीही उपयुक्त माहिती देत नाही. त्रैमासिक पुरवणीतील AFFO रेशोमध्ये हे कव्हरेज स्पष्टपणे दिसते. Realty Income चा लाभांश इतिहास मध्ये सविस्तर माहिती आहे आणि मासिक लाभांश शेअर्स मध्ये मासिक लाभांश देणाऱ्या कंपन्यांच्या मोठ्या गटाची माहिती दिली आहे.

REIT पेआउट रेशो FAQ

REIT चा पेआउट रेशो 100% च्या वर असणे हे धोक्याचे लक्षण का नाही?

इमारतींवरील घसारा हा नोंदवलेल्या कमाईवर होणारा मोठा बिगर-रोख खर्च आहे, ज्यामुळे REIT चा EPS त्यांच्या मालमत्तेतून निर्माण होणाऱ्या रोख रकमेपेक्षा कमी दिसतो. मालमत्ता कंपनीसाठी EPS च्या 100% पेक्षा जास्त पेआउट असणे ही सामान्य स्थिती आहे. याची तुलना FFO आणि त्याहूनही चांगले म्हणजे AFFO च्या तुलनेत करणे योग्य ठरते.

FFO आणि AFFO मध्ये काय फरक आहे?

FFO म्हणजे निव्वळ उत्पन्न अधिक रिअल इस्टेट घसारा आणि अमॉर्टायझेशन, वजा मालमत्ता विक्रीतून झालेला नफा. AFFO ची सुरुवात FFO पासून होते आणि त्यात नियमित देखभाल भांडवल खर्च आणि स्ट्रेट-लाइन रेंट वजा केले जाते. Nareit ने FFO प्रमाणित केले आहे. प्रत्येक REIT आपल्या त्रैमासिक पुरवणीत स्वतःचा AFFO परिभाषित करते.

निरोगी AFFO पेआउट रेशो कोणता?

यासाठी कोणताही प्रमाणित आकडा नाही आणि कंपन्यांनुसार व्याख्या बदलतात, त्यामुळे एका REIT च्या AFFO पेआउटची तुलना त्याच्या स्वतःच्या इतिहासाशी करणे उपयुक्त ठरते. 100% च्या दिशेने जाणारा रेशो देखभाल भांडवल किंवा कर्ज परतफेडीसाठी ऑपरेटिंग कॅशमध्ये काहीही शिल्लक ठेवत नाही.

REITs ला लाभांश देणे बंधनकारक आहे का?

कर सवलत टिकवून ठेवण्यासाठी REIT ला दरवर्षी त्यांच्या करपात्र उत्पन्नाच्या किमान 90% हिस्सा वाटणे आवश्यक असते. करपात्र उत्पन्न हे FFO किंवा कॅश फ्लो सारखे नसते आणि घसऱ्यामुळे करपात्र उत्पन्न देखील कमी होते, त्यामुळे आवश्यक किमान रक्कम ही REIT प्रत्यक्षात देत असलेल्या रकमेपेक्षा बऱ्याचदा कमी असते.

REIT नवीन शेअर्स जारी करून लाभांश देत आहे हे कसे ओळखावे?

कॅश फ्लो स्टेटमेंटमधील दिलेला लाभांश आणि ऑपरेटिंग ॲक्टिव्हिटीतून मिळालेली निव्वळ रोख रक्कम यांची तुलना करा. जेव्हा दिलेला लाभांश ऑपरेटिंग कॅश फ्लोपेक्षा जास्त असतो आणि शेअर जारी करून किंवा मालमत्ता विकून तो फरक भरून काढला जातो, तेव्हा लाभांश हा पोर्टफोलिओच्या स्वतःच्या कमाईतून येत नसतो.

येथील प्रत्येक पॅनेल हे फाइल केलेल्या लाभांश नोंदी आणि रिपोर्ट केलेल्या रेशोंवर आधारित क्वेरी आहे. यापैकी कोणत्याही पॅनेलमागील SQL उघडा किंवा Strasmore टर्मिनलवर स्वतः REIT पेआउट रेशो तपासा.