REIT Payout Ratio สูงกว่า 100% ดู FFO เทียบ EPS

อัตราการจ่ายเงินปันผลของ REIT หากวัดด้วยวิธีทั่วไป คือเงินปันผลหารด้วยกำไรต่อหุ้น มักแสดงผลสูงกว่า 100% และสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขดังกล่าวถือเป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่สัญญาณว่ากำลังประสบปัญหา ช่องว่างนี้เกิดจากค่าเสื่อมราคา ตามหลักบัญชี ต้นทุนอาคารแต่ละหลังส่วนหนึ่งจะถูกบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายหักจากกำไรในทุกปี แม้อาคารนั้นจะยังคงมูลค่าเดิมหรือมีมูลค่าตลาดเพิ่มขึ้นก็ตาม Funds from operations (FFO) และ adjusted funds from operations (AFFO) เป็นตัวชี้วัดสองแบบที่พัฒนาขึ้นเพื่อหักผลกระทบของค่าใช้จ่ายดังกล่าวกลับออกมา

เหตุใดอัตราการจ่ายเงินปันผลของ REIT จึงสูงกว่า 100% ของกำไร?

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้และได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยแลกกับการจ่ายรายได้ที่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 90% ให้แก่ผู้ถือหุ้นทุกปี สินทรัพย์ของ REIT คืออาคาร กฎการบัญชีของสหรัฐฯ กำหนดให้อาคารต้องคิดค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งานที่กำหนดไว้ตายตัว คือ 27.5 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และ 39 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะถูกบันทึกในงบกำไรขาดทุน ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์จะสูญเสียมูลค่าไปแม้แต่น้อยหรือไม่ก็ตาม

ค่าเสื่อมราคาไม่ได้ทำให้เกิดกระแสเงินสดไหลออก แต่จะลดกำไรสุทธิที่รายงาน และลด EPS ตามไปด้วย ขณะที่ค่าเช่ายังคงถูกโอนเข้าบัญชีธนาคาร REIT จึงสามารถจ่ายเงินปันผลที่สูงกว่า EPS ได้มาก และยังจ่ายจากกระแสเงินสดปกติจากการดำเนินงานได้ เมื่อนำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไปเปรียบเทียบกับผู้จ่ายเงินปันผลประเภทอื่นในตลาด ความแตกต่างนี้จะเห็นได้ทันที

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

ในบรรดาบริษัทสหรัฐฯ อื่นอีก 1132 แห่งที่มีมูลค่าตลาดสูงกว่า $1 billion และมีกำไร บริษัทค่ากลางจ่ายเงินปันผลคิดเป็น 36.9% ของ EPS และ 15.2% แห่งจ่ายเงินปันผลสูงกว่ากำไรของตนเอง ส่วน REIT จำนวน 13 แห่งในชุดข้อมูลนี้มีค่ากลางอยู่ที่ 124.1% และ 76.9% ของบริษัทเหล่านี้จ่ายเงินปันผลสูงกว่ากำไรที่รายงานไว้ อัตราส่วนเดียวกัน แต่สะท้อนโลกที่แตกต่างกันสองแบบ

เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท ความแตกต่างภายในกลุ่มค่อนข้างกว้าง

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR อยู่บนสุดของชุดข้อมูล โดยจ่ายเงินปันผลคิดเป็น 359.8% ของกำไร และมี dividend yield ที่ 2.02% ส่วนตัวเลขต่ำสุดในบรรดาบริษัทจำนวน 13 แห่งอยู่ที่ SPG ซึ่งมีอัตราการจ่ายเงินปันผล 70% เครื่องมือคัดกรองที่จัดอันดับความปลอดภัยของเงินปันผลโดยดูเฉพาะอัตราการจ่ายเมื่อเทียบกับ EPS จะจัดบริษัทส่วนใหญ่ในรายชื่อนี้ไว้ในกลุ่มเสี่ยง หน้าอัตราการจ่ายเงินปันผลอธิบายสถิติในรูปแบบทั่วไป บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้การปรับแก้ตามรายละเอียดด้านล่าง

FFO คืออะไร?

Nareit ซึ่งเป็นองค์กรอุตสาหกรรมที่ REIT ส่วนใหญ่ใช้คำนิยามตาม เริ่มคำนวณ FFO จากกำไรสุทธิตาม GAAP โดยบวกกลับค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นหักกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และบวกกลับขาดทุนจากการขายดังกล่าว กำไรจากการขายมีความผันผวนและไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำ จึงถูกตัดออก ส่วนค่าเสื่อมราคาไม่ใช่รายการเงินสด จึงถูกบวกกลับ ตัวเลขที่เหลือจะตอบคำถามเฉพาะเรื่องว่า ในปีนั้นพอร์ตอสังหาริมทรัพย์สร้างกำไรที่มีลักษณะใกล้เคียงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้เท่าใด ก่อนรวมรายการซื้อขายที่เกิดขึ้นครั้งเดียว

AFFO คืออะไร และอัตราส่วนใดใช้วัดความปลอดภัยของเงินปันผล?

AFFO เริ่มจาก FFO แล้วหักรายการที่ FFO ไม่ได้สะท้อนออกไป ค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษาที่เกิดขึ้นเป็นประจำจะถูกหักออก ซึ่งรวมถึงหลังคา ลานจอดรถ ลิฟต์ และระบบ HVAC ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นเงินที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายซ้ำอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ยังเก็บค่าเช่าได้ นอกจากนี้ยังหักค่าเช่าที่รับรู้แบบเส้นตรง ซึ่งเป็นการปรับปรุงทางบัญชีที่บันทึกค่าเช่าเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา แทนที่จะบันทึกเงินสดที่เรียกเก็บได้จริงในปีนั้น โดยทั่วไปจะหักค่านายหน้าการเช่าและเงินสนับสนุนการปรับปรุงพื้นที่สำหรับผู้เช่าออกด้วย

AFFO เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการจ่ายเงินปันผลที่เหมาะสมกว่า FFO ช่วยตัดผลกระทบที่บิดเบือนจากค่าเสื่อมราคา แต่ยังถือว่า REIT มีเงินที่ต้องนำไปใช้กับอาคารอยู่ AFFO วัดเงินที่เหลือให้ผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดประการหนึ่งคือ Nareit มีมาตรฐานสำหรับ FFO แต่ไม่มีมาตรฐานเดียวกันสำหรับ AFFO REIT แต่ละแห่งกำหนด AFFO ของตนเองไว้ในเอกสารข้อมูลประกอบรายไตรมาส ดังนั้นการเปรียบเทียบ AFFO ระหว่างสองบริษัทจึงต้องอ่านรายละเอียดในหมายเหตุประกอบ

เงินปันผลเดียว แต่อัตราการจ่ายเงินปันผลสามแบบ

สมมติว่า REIT แห่งหนึ่งมีผลการดำเนินงานในรอบปี โดยรายงานกำไรสุทธิ $40 million ค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ $120 million และกำไร $10 million จากการขายอาคารแห่งหนึ่ง บริษัทมีหุ้นคงค้าง 100 million หุ้น และจ่ายเงินปันผลหุ้นละ $1.10 หรือรวมทั้งสิ้น $110 million บริษัทใช้จ่าย $30 million สำหรับค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษาที่เกิดขึ้นเป็นประจำ และค่าเช่าที่รับรู้แบบเส้นตรงทำให้มีรายได้ที่ไม่ใช่เงินสดเพิ่มขึ้น $5 million

1. เทียบกับ EPS กำไรสุทธิ $40 million หารด้วยหุ้น 100 million หุ้น เท่ากับ $0.40 ต่อหุ้น เงินปันผล $1.10 คิดเป็น 275% ของตัวเลขดังกล่าว หากดูเพียงตัวเลขนี้ ย่อมดูเหมือนเป็นการจ่ายที่เสี่ยงเกินไป
2. เทียบกับ FFO $40 million บวกค่าเสื่อมราคา $120 million แล้วหักกำไร $10 million ได้ $150 million หรือ $1.50 ต่อหุ้น เงินปันผลคิดเป็น 73% ของตัวเลขดังกล่าว อยู่ในระดับที่รองรับได้
3. เทียบกับ AFFO หักค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษา $30 million และค่าเช่าที่รับรู้แบบเส้นตรง $5 million เหลือ $115 million หรือ $1.15 ต่อหุ้น เงินปันผลคิดเป็น 96% ของตัวเลขดังกล่าว ถือว่ามีส่วนเผื่อค่อนข้างจำกัด

บริษัทเดียวกัน ปีเดียวกัน และเช็คเงินปันผลใบเดียวกัน ตัวเลขแรกเป็นผลจากวิธีบันทึกบัญชี ส่วนตัวเลขที่สามสะท้อนพื้นที่รองรับการจ่ายเงินปันผลที่มีอยู่จริง

สัญญาณเตือนที่การปรับแก้ดังกล่าวไม่สามารถลบล้างได้

• อัตราการจ่ายเมื่อเทียบกับ AFFO ขยับเข้าใกล้ 100% ความสามารถในการรองรับเงินปันผลเมื่อเทียบกับ FFO อาจดูสบาย ขณะที่เมื่อเทียบกับ AFFO แทบไม่เหลือส่วนรองรับ ความแตกต่างระหว่างตัวเลขทั้งสองคือค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
• การจ่ายเงินปันผลที่ได้รับเงินสนับสนุนจากแหล่งเงินนอกการดำเนินงาน เมื่อเงินปันผลที่จ่ายสูงกว่ากระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน และบริษัทใช้การออกหุ้นหรือขายอสังหาริมทรัพย์มาเติมส่วนต่าง ผู้ถือหุ้นกำลังได้รับเงินที่มาจากเงินของผู้ถือหุ้นเอง ประเด็นนี้จะแสดงอยู่ในงบกระแสเงินสด
• ข้อกำหนดการจ่ายเงิน 90% มีทั้งด้านบวกและด้านลบ ข้อกำหนดนี้เป็นเหตุผลที่ทำให้ REIT ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่ก็ทำให้มีเงินสดสะสมไว้ใช้เองน้อย ดังนั้นการขยายธุรกิจจึงต้องใช้การออกหุ้นเพิ่มทุนหรือก่อหนี้ เมื่อราคาหุ้นลดลงหรือตลาดสินเชื่อตึงตัว ช่องทางระดมทุนดังกล่าวจะแคบลง ขณะที่ข้อกำหนดการจ่ายเงินยังคงเดิม

Dividend yield ที่เพิ่มขึ้นพร้อมกับราคาหุ้นที่ลดลงเป็นปัญหาอีกประการหนึ่ง ซึ่งอธิบายไว้ใน กับดัก dividend yield การลดเงินปันผลของ REIT ก็ไม่ใช่เพียงสมมติฐานเช่นกัน ชุดข้อมูลด้านล่างเปรียบเทียบอัตราการจ่ายเงิน ณ สิ้นปีของ REIT แต่ละแห่งกับอัตราเมื่อ 12 เดือนก่อน

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

ใน 2020 บริษัทจำนวน 2 แห่งจากทั้งหมด 10 แห่งในชุดเปรียบเทียบได้ลดหรือระงับการจ่ายเงินในช่วงการปิดเมืองจากการระบาดใหญ่ ใน 2025 ซึ่งเป็นปีสุดท้ายจากทั้งหมด 9 ปีที่แสดง บริษัทจำนวน 12 แห่งจาก 14 แห่งมีอัตราการจ่ายสูงกว่าเมื่อ 12 เดือนก่อน การลดเงินปันผลอธิบายกระบวนการที่การตัดสินใจเหล่านี้ส่งผลถึงผู้ถือหุ้น

ดูผู้จ่ายเงินปันผลรายเดือนอย่างใกล้ชิด

ผู้จ่ายเงินปันผลรายเดือนทำให้เห็นกลไกได้ง่าย Realty Income (O) จ่ายเงินปันผลทุกเดือน และประวัติการจ่ายตั้งแต่ต้นปี 2021 มีลักษณะเพิ่มขึ้นเป็นขั้นบันได

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

อัตราการจ่ายเพิ่มจาก $0.2345 ใน January 2021 เป็น $0.271 ใน July 2026 ตลอดการจ่ายเงินปันผลรายเดือนติดต่อกัน 64 ครั้ง การเพิ่มขึ้นทีละน้อยแต่เกิดขึ้นบ่อยครั้งเป็นลักษณะเด่นของบริษัทนี้ อัตราการจ่ายเงินปันผลเมื่อเทียบกับ EPS ในแผงข้อมูลที่สองด้านบนไม่ได้ให้ข้อมูลที่มีประโยชน์เกี่ยวกับความสามารถในการรองรับการจ่ายดังกล่าว อัตราส่วน AFFO ในเอกสารข้อมูลประกอบรายไตรมาสเป็นจุดที่แสดงความสามารถในการรองรับเงินปันผล ประวัติเงินปันผลของ Realty Incomeมีรายละเอียดเพิ่มเติม ส่วน หุ้นที่จ่ายเงินปันผลรายเดือนครอบคลุมกลุ่มผู้จ่ายเงินปันผลรายเดือนในวงกว้างขึ้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอัตราการจ่ายเงินปันผลของ REIT

เหตุใดอัตราการจ่ายเงินปันผลของ REIT ที่สูงกว่า 100% จึงไม่ใช่สัญญาณเตือน?

ค่าเสื่อมราคาของอาคารเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจำนวนมาก ซึ่งหักจากกำไรที่รายงาน และทำให้ EPS ของ REIT ต่ำกว่าเงินสดที่อสังหาริมทรัพย์สร้างได้ การจ่ายเงินปันผลสูงกว่า 100% ของ EPS จึงเป็นภาวะปกติสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตัวชี้วัดที่ใช้เปรียบเทียบควรเป็นอัตราการจ่ายเมื่อเทียบกับ FFO และยิ่งเหมาะสมกว่าคือเมื่อเทียบกับ AFFO

FFO และ AFFO แตกต่างกันอย่างไร?

FFO คือกำไรสุทธิบวกค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของอสังหาริมทรัพย์ แล้วหักกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ AFFO เริ่มจาก FFO และหักค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษาที่เกิดขึ้นเป็นประจำ รวมถึงค่าเช่าที่รับรู้แบบเส้นตรงเพิ่มเติม Nareit มีมาตรฐานสำหรับ FFO ส่วน REIT แต่ละแห่งกำหนด AFFO ของตนเองไว้ในเอกสารข้อมูลประกอบรายไตรมาส

อัตราการจ่ายเงินปันผลเมื่อเทียบกับ AFFO ระดับใดจึงถือว่าดี?

ไม่มีตัวเลขมาตรฐาน และนิยามของแต่ละบริษัทแตกต่างกัน ดังนั้นการเปรียบเทียบที่เป็นประโยชน์คือการเทียบอัตราการจ่ายเมื่อเทียบกับ AFFO ของ REIT แห่งหนึ่งกับประวัติของบริษัทนั้นเอง อัตราส่วนที่ขยับเข้าใกล้ 100% หมายความว่าแทบไม่เหลือเงินสดจากการดำเนินงานสำหรับค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษาหรือการชำระหนี้

REIT ต้องจ่ายเงินปันผลหรือไม่?

REIT ต้องจ่ายรายได้ที่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 90% ในแต่ละปีเพื่อรักษาสถานะทางภาษี รายได้ที่ต้องเสียภาษีไม่ใช่สิ่งเดียวกับ FFO หรือกระแสเงินสด และค่าเสื่อมราคายังช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีด้วย ดังนั้นขั้นต่ำที่ต้องจ่ายจึงมักต่ำกว่าจำนวนเงินที่ REIT จ่ายจริงอย่างมาก

จะทราบได้อย่างไรว่า REIT ใช้การออกหุ้นใหม่เพื่อสนับสนุนการจ่ายเงินปันผล?

ให้เปรียบเทียบเงินปันผลที่จ่ายกับกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงานในงบกระแสเงินสด เมื่อเงินปันผลที่จ่ายสูงกว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงาน และการออกหุ้นหรือการขายสินทรัพย์ถูกนำมาเติมส่วนต่าง เงินที่จ่ายจึงไม่ได้มาจากกระแสเงินสดของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เอง

แผงข้อมูลทั้งหมดในหน้านี้เป็น stored query ที่ดึงจากข้อมูลการจ่ายเงินปันผลที่ยื่นรายงานและอัตราส่วนที่รายงานไว้ คุณสามารถเปิด SQL ที่อยู่เบื้องหลังแผงข้อมูลใดก็ได้ หรือคัดกรองอัตราการจ่ายเงินปันผลของ REIT ด้วยตนเองบนเทอร์มินัล Strasmore