Rasio Payout REIT: FFO vs EPS Dijelaskan

Rasio payout REIT yang diukur dengan cara biasa—dividen dibagi earnings per share—secara rutin tercatat di atas 100%. Bagi perusahaan properti, angka tersebut normal dan bukan tanda tekanan keuangan. Penyebabnya adalah depresiasi. Aturan akuntansi membebankan sebagian biaya setiap bangunan terhadap laba setiap tahun, meskipun nilai pasar bangunan tetap atau meningkat. Funds from operations (FFO) dan adjusted funds from operations (AFFO) adalah dua ukuran yang dirancang untuk menghapus kembali beban tersebut.

Mengapa rasio payout REIT melebihi 100% dari earnings?

Real estate investment trust (REIT) memiliki properti yang menghasilkan pendapatan dan tidak membayar pajak penghasilan badan, dengan imbalan kewajiban membagikan setidaknya 90% penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham setiap tahun. Asetnya berupa bangunan. Aturan akuntansi AS mendepresiasi bangunan berdasarkan jadwal tetap: 27,5 tahun untuk properti residensial dan 39 tahun untuk properti komersial. Beban tersebut masuk ke laporan laba rugi terlepas dari apakah properti kehilangan sedikit pun nilainya.

Depresiasi tidak mengurangi kas. Depresiasi menurunkan net income yang dilaporkan, dan earnings per share (EPS), sementara pembayaran sewa tetap masuk ke rekening bank. REIT dapat membayar dividen yang jauh lebih besar daripada EPS dan tetap membiayainya dari kas operasi normal. Jika perusahaan properti dibandingkan dengan semua pembayar dividen lain di pasar, perbedaannya langsung terlihat.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

Di antara 1130 perusahaan AS lain dengan nilai pasar di atas $1 miliar dan earnings positif, perusahaan median membagikan 36.3% dari EPS, dan 15.5% membayar lebih besar daripada earnings-nya. Di antara 13 REIT dalam panel, mediannya adalah 124%, dan 76.9% di antaranya membagikan dividen yang lebih besar daripada earnings yang dilaporkan. Satu rasio, dua kondisi yang berbeda.

Perbedaan di dalam kelompok ini juga lebar jika dilihat satu per satu.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR berada di posisi teratas dalam panel dengan payout sebesar 360% dari earnings dan yield 1.99%. Angka terendah dari 13 nama, yaitu SPG, tercatat sebesar 70.1%. Screener yang menilai keamanan dividen hanya berdasarkan payout EPS akan memasukkan sebagian besar daftar ini ke kategori berisiko. Halaman rasio payout dividen membahas versi statistik yang berlaku umum. Perusahaan properti memerlukan penyesuaian yang dijelaskan di bawah.

Apa itu FFO?

Nareit, asosiasi industri yang definisinya diikuti oleh sebagian besar REIT, menghitung FFO dari net income berdasarkan GAAP. Depresiasi dan amortisasi real estat ditambahkan kembali, lalu keuntungan dari penjualan properti dikurangkan dan kerugian dari penjualan tersebut ditambahkan kembali. Keuntungan penjualan bersifat tidak beraturan dan tidak berulang, sehingga dikeluarkan. Depresiasi bersifat non-cash, sehingga dikembalikan. Hasilnya menjawab pertanyaan yang lebih spesifik: berapa besar laba yang menyerupai kas yang dihasilkan portofolio dari operasi properti pada tahun tersebut, sebelum transaksi satu kali.

Apa itu AFFO, dan rasio mana yang mengukur keamanan dividen?

AFFO dimulai dari FFO dan mengurangkan hal-hal yang tidak diperhitungkan dalam FFO. Belanja modal pemeliharaan berulang dikurangkan, termasuk atap, lahan parkir, lift, dan HVAC—pengeluaran yang harus terus dilakukan landlord agar pendapatan sewa tetap mengalir. Sewa straight-line juga dikurangkan. Ini adalah penyesuaian akuntansi yang mencatat rata-rata sewa sepanjang masa sewa, bukan kas yang benar-benar diterima pada tahun tersebut. Komisi leasing dan tenant improvement allowances biasanya turut dikurangkan.

AFFO merupakan uji kemampuan pembayaran yang lebih baik. FFO menghapus distorsi depresiasi, tetapi tetap mengakui uang yang harus dibelanjakan REIT untuk bangunan. AFFO mengukur jumlah yang benar-benar tersisa bagi pemegang saham. Namun, ada satu catatan. Nareit menstandarkan FFO, sedangkan tidak ada standar untuk AFFO. Setiap REIT mendefinisikannya dalam laporan tambahan kuartalan masing-masing. Karena itu, perbandingan AFFO antara dua perusahaan memerlukan pembacaan catatan kaki.

Satu dividen, tiga rasio payout

Gunakan contoh tahun berjalan sebuah REIT hipotetis. REIT tersebut melaporkan net income sebesar $40 juta, depresiasi real estat sebesar $120 juta, dan keuntungan $10 juta dari penjualan sebuah bangunan. Saham yang beredar berjumlah 100 juta lembar, dan REIT membayar $1,10 per saham, atau total $110 juta. REIT tersebut membelanjakan $30 juta untuk belanja modal pemeliharaan berulang, sementara sewa straight-line menambah pendapatan non-cash sebesar $5 juta.

1. Terhadap EPS. Net income sebesar $40 juta dibagi 100 juta saham menghasilkan $0,40 per saham. Dividen $1,10 setara dengan 275% dari angka tersebut. Secara sekilas, ini terlihat sembrono.
2. Terhadap FFO. $40 juta ditambah $120 juta depresiasi, lalu dikurangi keuntungan $10 juta, menghasilkan $150 juta, atau $1,50 per saham. Dividen tersebut setara dengan 73% dari angka itu. Kondisinya masih longgar.
3. Terhadap AFFO. Kurangi $30 juta belanja modal pemeliharaan dan $5 juta sewa straight-line. Hasilnya $115 juta, atau $1,15 per saham. Dividen tersebut setara dengan 96% dari angka itu. Ruangnya tipis.

Perusahaan yang sama, tahun yang sama, dan pembayaran yang sama. Angka pertama merupakan artefak akuntansi. Angka ketiga menggambarkan ruang yang benar-benar tersedia untuk payout tersebut.

Tanda peringatan yang tidak terhapus oleh penyesuaian

• Rasio payout AFFO yang bergerak mendekati 100%. Coverage berdasarkan FFO dapat terlihat nyaman, sementara coverage berdasarkan AFFO menghilang. Perbedaan antara keduanya adalah belanja pemeliharaan yang tidak dapat dihindari landlord.
• Distribusi yang dibiayai dari luar operasi. Ketika dividen yang dibayarkan melebihi kas bersih dari aktivitas operasi, lalu penerbitan saham atau penjualan properti menutup kekurangannya, pemegang saham dibayar menggunakan dana pemegang saham. Hal itu terlihat pada laporan arus kas.
• Persyaratan distribusi 90% memiliki dua sisi. Persyaratan ini membuat REIT memperoleh keuntungan pajak, tetapi juga menyisakan sedikit kas yang ditahan. Akibatnya, ekspansi dibiayai melalui penerbitan ekuitas atau utang. Ketika harga saham turun atau kondisi kredit mengetat, saluran pendanaan tersebut menyempit sementara persyaratan distribusi tetap berlaku.

Yield yang meningkat ketika harga turun merupakan masalah terpisah, yang dibahas dalam jebakan yield dividen. Penurunan distribusi di antara REIT juga bukan hal hipotetis. Panel di bawah membandingkan tingkat pembayaran setiap REIT pada akhir tahun dengan tingkat pembayaran dua belas bulan sebelumnya.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

Pada 2020, 2 dari 10 nama dalam perbandingan menurunkan atau menghentikan sementara pembayaran selama penutupan ekonomi akibat pandemi. Pada 2025, tahun terakhir dari 9 tahun yang ditampilkan, 12 dari 14 memiliki tingkat pembayaran yang lebih tinggi daripada dua belas bulan sebelumnya. Pemotongan dividen menjelaskan bagaimana keputusan tersebut berdampak pada pemegang saham.

Melihat lebih dekat pembayar bulanan

Pembayar bulanan memudahkan mekanisme ini untuk diamati. Realty Income (O) membayar setiap bulan, dan riwayatnya sejak awal 2021 membentuk pola bertingkat.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

Tingkat pembayaran naik dari $0.2345 pada January 2021 menjadi $0.271 pada July 2026 dalam 64 pembayaran bulanan berturut-turut. Kenaikan kecil yang sering merupakan ciri khas perusahaan ini. Rasio payout EPS pada panel kedua di atas tidak memberikan informasi yang berguna mengenai kemampuan pembayaran tersebut. Rasio AFFO dalam laporan tambahan kuartalan menunjukkan coverage yang sebenarnya. Riwayat dividen Realty Income memuat detailnya, sedangkan saham dividen bulanan membahas kelompok pembayar bulanan secara lebih luas.

FAQ rasio payout REIT

Mengapa rasio payout REIT di atas 100% bukan tanda peringatan?

Depresiasi bangunan merupakan beban non-cash yang besar terhadap earnings yang dilaporkan. Beban ini mendorong EPS REIT berada di bawah kas yang dihasilkan propertinya. Payout di atas 100% dari EPS merupakan kondisi normal bagi perusahaan properti. Ukuran yang sebanding adalah payout terhadap FFO, dan yang lebih baik adalah payout terhadap AFFO.

Apa perbedaan antara FFO dan AFFO?

FFO adalah net income ditambah depresiasi dan amortisasi real estat, lalu dikurangi keuntungan dari penjualan properti. AFFO dimulai dari FFO dan selanjutnya mengurangkan belanja modal pemeliharaan berulang serta sewa straight-line. Nareit menstandarkan FFO. Setiap REIT mendefinisikan AFFO-nya sendiri dalam laporan tambahan kuartalan.

Berapa rasio payout AFFO yang sehat?

Tidak ada angka standar, dan definisinya berbeda antarperusahaan. Karena itu, perbandingan yang berguna adalah payout AFFO suatu REIT terhadap riwayatnya sendiri. Rasio yang bergerak mendekati 100% menyisakan tidak ada kas operasi untuk belanja modal pemeliharaan atau pembayaran utang.

Apakah REIT wajib membayar dividen?

REIT harus membagikan setidaknya 90% penghasilan kena pajaknya setiap tahun untuk mempertahankan status pajaknya. Penghasilan kena pajak tidak sama dengan FFO atau arus kas. Depresiasi juga mengurangi penghasilan kena pajak, sehingga batas minimum yang diwajibkan sering kali jauh di bawah jumlah yang sebenarnya dibayarkan REIT.

Bagaimana mengetahui apakah REIT membiayai dividennya dengan saham baru?

Bandingkan dividen yang dibayarkan dengan kas bersih dari aktivitas operasi pada laporan arus kas. Ketika dividen yang dibayarkan lebih besar daripada arus kas operasi, lalu penerbitan saham atau penjualan aset menutup selisihnya, distribusi tersebut tidak berasal dari kas yang dihasilkan portofolio sendiri.

Setiap panel di sini merupakan stored query atas catatan dividen yang telah diajukan dan rasio yang dilaporkan. Buka SQL di balik panel mana pun, atau lakukan screening sendiri atas rasio payout REIT di terminal Strasmore.