Nisbah Payout REIT: FFO vs EPS Dijelaskan

Nisbah pembayaran REIT yang diukur dengan cara biasa, iaitu dividen dibahagikan dengan pendapatan sesaham (EPS), lazimnya mencatatkan angka melebihi 100%. Bagi syarikat hartanah, bacaan ini adalah normal dan bukannya petanda masalah kewangan. Jurang ini berpunca daripada susut nilai: peraturan perakaunan mengenakan caj sebahagian daripada kos setiap bangunan terhadap keuntungan setiap tahun, walaupun bangunan tersebut mengekalkan atau meningkatkan nilai pasaran. Dana daripada operasi (FFO) dan dana daripada operasi diselaraskan (AFFO) adalah dua ukuran yang dibentuk untuk mengeluarkan semula caj tersebut.

Mengapa nisbah pembayaran REIT melebihi 100% daripada pendapatan?

Amanah Pelaburan Hartanah (REIT) memiliki hartanah yang menjana pendapatan dan dikecualikan daripada cukai pendapatan korporat, sebagai pertukaran untuk mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai kepada pemegang saham setiap tahun. Asetnya ialah bangunan. Peraturan perakaunan AS menyusutnilaikan bangunan mengikut jadual tetap, iaitu 27.5 tahun untuk hartanah kediaman dan 39 tahun untuk hartanah komersial, dan caj tersebut dikenakan pada penyata pendapatan sama ada hartanah itu telah susut nilai atau tidak.

Susut nilai tidak melibatkan aliran tunai. Ia merendahkan pendapatan bersih yang dilaporkan, dan EPS bersamanya, sementara sewa tetap masuk ke dalam akaun bank. Sebuah REIT boleh membayar dividen yang jauh lebih besar daripada EPS dan masih mampu menampungnya daripada tunai operasi biasa. Letakkan syarikat hartanah bersebelahan dengan setiap pembayar dividen lain dalam pasaran dan perbezaannya akan segera kelihatan.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

Dalam kalangan 1130 pembayar AS lain yang bernilai pasaran melebihi $1 bilion dengan pendapatan positif, median syarikat mengagihkan 36.3% daripada EPS, dan 15.5% membayar lebih daripada apa yang mereka peroleh. Merentasi 13 REIT dalam panel tersebut, mediannya ialah 124%, dan 76.9% daripadanya menulis cek dividen yang lebih besar daripada pendapatan yang dilaporkan. Satu nisbah, dua dunia yang berbeza.

Nama demi nama, spread dalam kumpulan ini adalah luas.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR mendahului panel pada 360% daripada pendapatan dengan hasil 1.99%, dan bacaan terendah daripada 13 nama, SPG, berada pada 70.1%. Penyaring yang menilai keselamatan dividen berdasarkan nisbah pembayaran EPS sahaja akan mengkategorikan kebanyakan senarai ini sebagai berbahaya. Halaman nisbah pembayaran dividen merangkumi versi statistik untuk tujuan umum. Syarikat hartanah memerlukan pembetulan di bawah.

Apakah itu FFO?

Nareit, badan industri yang definisinya diikuti oleh kebanyakan REIT, membina FFO daripada pendapatan bersih GAAP: tambah semula susut nilai dan pelunasan ke atas hartanah, kemudian tolak keuntungan daripada jualan hartanah dan tambah semula kerugian daripadanya. Keuntungan jualan adalah tidak tetap dan tidak berulang, jadi ia dikeluarkan. Susut nilai bukan tunai, jadi ia ditambah semula. Apa yang tinggal menjawab soalan yang khusus: berapakah keuntungan seperti tunai yang dihasilkan oleh portfolio daripada operasi hartanah tahun ini, sebelum transaksi sekali sahaja.

Apakah itu AFFO, dan nisbah manakah yang mengukur keselamatan dividen?

AFFO bermula daripada FFO dan menolak apa yang diabaikan oleh FFO. Modal penyelenggaraan berulang ditolak: bumbung, tempat letak kereta, lif, dan HVAC, iaitu perbelanjaan yang dilakukan oleh tuan tanah secara berterusan untuk memastikan sewa terus mengalir. Sewa garis lurus juga ditolak, iaitu pelarasan perakaunan yang mencatatkan purata sewa sepanjang tempoh pajakan dan bukannya tunai yang benar-benar dikutip tahun ini. Komisen pajakan dan elaun penambahbaikan penyewa biasanya turut ditolak.

AFFO adalah ujian kemampuan yang lebih baik. FFO membuang gangguan susut nilai tetapi masih mengkreditkan REIT dengan wang yang perlu dibelanjakan untuk bangunan. AFFO mengukur apa yang benar-benar tinggal untuk pemegang saham. Satu perkara penting: Nareit menyeragamkan FFO, dan tiada siapa yang menyeragamkan AFFO. Setiap REIT mentakrifkannya dalam suplemen suku tahunan masing-masing, jadi membandingkan AFFO antara dua syarikat memerlukan pembacaan nota kaki.

Satu dividen, tiga nisbah pembayaran

Ambil tahun hipotetikal sebuah REIT. Ia melaporkan $40 juta pendapatan bersih, $120 juta susut nilai hartanah, dan $10 juta keuntungan daripada penjualan bangunan. Ia mempunyai 100 juta saham terbitan dan membayar $1.10 sesaham, berjumlah $110 juta. Ia membelanjakan $30 juta untuk modal penyelenggaraan berulang, dan sewa garis lurus menambah $5 juta pendapatan bukan tunai.

1. Terhadap EPS. Pendapatan bersih $40 juta dibahagikan dengan 100 juta saham adalah $0.40 sesaham. Dividen $1.10 adalah 275% daripadanya. Kelihatan melulu.
2. Terhadap FFO. $40 juta ditambah $120 juta susut nilai tolak $10 juta keuntungan adalah $150 juta, atau $1.50 sesaham. Dividen adalah 73% daripadanya. Selesa.
3. Terhadap AFFO. Tolak $30 juta modal penyelenggaraan dan $5 juta sewa garis lurus: $115 juta, atau $1.15 sesaham. Dividen adalah 96% daripadanya. Ketat.

Syarikat yang sama, tahun yang sama, cek yang sama. Angka pertama adalah artifak perakaunan. Angka ketiga menggambarkan berapa banyak ruang yang sebenarnya dimiliki oleh pembayaran tersebut.

Tanda amaran yang tidak dihapuskan oleh pembetulan

• Nisbah pembayaran AFFO yang menghampiri 100%. Liputan FFO mungkin kelihatan selesa sementara liputan AFFO semakin berkurangan, dan perbezaan antara keduanya ialah perbelanjaan penyelenggaraan yang tidak boleh dielakkan oleh tuan tanah.
• Agihan yang dibiayai dari luar operasi. Apabila dividen yang dibayar melebihi tunai bersih daripada aktiviti operasi, dan terbitan saham atau jualan hartanah menampung jurang tersebut, pemegang saham dibayar dengan wang pemegang saham sendiri. Penyata aliran tunai adalah tempat perkara itu ditunjukkan.
• Keperluan agihan 90% memberi kesan dua hala. Ia menjadikan REIT berkelebihan cukai, dan ia meninggalkan sedikit tunai tertahan, jadi pengembangan dibiayai dengan menerbitkan ekuiti atau hutang. Apabila harga saham jatuh atau kredit menjadi ketat, saluran pembiayaan itu mengecil sementara keperluan agihan tetap ada.

Hasil yang meningkat sementara harga jatuh adalah masalah berasingan, yang diliputi dalam perangkap hasil dividen. Pengurangan dalam kalangan REIT juga bukan hipotetikal. Panel di bawah membandingkan kadar pembayaran akhir tahun setiap REIT dengan kadarnya dua belas bulan sebelumnya.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

Dalam 2020, 2 daripada 10 nama dalam perbandingan tersebut menurunkan atau menggantung pembayaran semasa penutupan pandemik. Dalam 2025, tahun terakhir daripada 9 tahun yang ditunjukkan, 12 daripada 14 membawa kadar yang lebih tinggi berbanding dua belas bulan sebelumnya. Pemotongan dividen membincangkan bagaimana keputusan tersebut sampai kepada pemegang saham.

Pembayar bulanan dengan lebih dekat

Pembayar bulanan menjadikan mekanik mudah untuk diperhatikan. Realty Income (O) membayar setiap bulan, dan rekodnya sejak awal 2021 adalah seperti tangga.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

Kadar bergerak daripada $0.2345 dalam January 2021 kepada $0.271 dalam July 2026 merentasi 64 pembayaran bulanan berturut-turut. Peningkatan kecil dan kerap adalah identiti syarikat ini. Nisbah pembayaran EPS dalam panel kedua di atas tidak memberikan maklumat berguna tentang sama ada pembayaran tersebut mampu ditampung. Nisbah AFFO dalam suplemen suku tahunan adalah tempat liputan tersebut boleh dilihat. Sejarah dividen Realty Income mempunyai perinciannya, dan saham dividen bulanan merangkumi kumpulan pembayar bulanan yang lebih luas.

Soalan Lazim nisbah pembayaran REIT

Mengapa nisbah pembayaran REIT melebihi 100% bukan satu petanda bahaya?

Susut nilai ke atas bangunan adalah caj bukan tunai yang besar terhadap pendapatan yang dilaporkan, dan ia menolak EPS REIT di bawah tunai yang dijana oleh hartanahnya. Pembayaran melebihi 100% daripada EPS adalah keadaan normal bagi syarikat hartanah. Ujian perbandingan adalah pembayaran terhadap FFO, dan lebih baik lagi terhadap AFFO.

Apakah perbezaan antara FFO dan AFFO?

FFO ialah pendapatan bersih ditambah susut nilai dan pelunasan hartanah, tolak keuntungan daripada jualan hartanah. AFFO bermula daripada FFO dan seterusnya menolak perbelanjaan modal penyelenggaraan berulang dan sewa garis lurus. Nareit menyeragamkan FFO. Setiap REIT mentakrifkan AFFO sendiri dalam suplemen suku tahunan.

Apakah nisbah pembayaran AFFO yang sihat?

Tiada angka yang diseragamkan, dan definisi berbeza antara syarikat, jadi perbandingan yang berguna ialah nisbah pembayaran AFFO sesebuah REIT terhadap sejarahnya sendiri. Nisbah yang menghampiri 100% tidak meninggalkan apa-apa daripada tunai operasi untuk modal penyelenggaraan atau pembayaran balik hutang.

Adakah REIT perlu membayar dividen?

REIT mesti mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai setiap tahun untuk mengekalkan status cukainya. Pendapatan bercukai tidak sama dengan FFO atau aliran tunai, dan susut nilai juga mengurangkan pendapatan bercukai, jadi minimum yang diperlukan sering kali jauh di bawah apa yang sebenarnya dibayar oleh REIT.

Bagaimanakah anda boleh mengetahui jika REIT membiayai dividennya dengan saham baharu?

Bandingkan dividen yang dibayar dengan tunai bersih daripada aktiviti operasi pada penyata aliran tunai. Apabila dividen yang dibayar melebihi aliran tunai operasi, dan terbitan saham atau jualan aset menampung perbezaannya, agihan tersebut tidak datang daripada tunai portfolio itu sendiri.

Setiap panel di sini adalah pertanyaan tersimpan ke atas rekod dividen yang difailkan dan nisbah yang dilaporkan. Buka SQL di sebalik mana-mana panel tersebut, atau tapis nisbah pembayaran REIT sendiri pada terminal Strasmore.