REIT Payout Ratio: FFO বনাম EPS ব্যাখ্যা

একটি REIT-এর payout ratio প্রচলিত পদ্ধতিতে মাপলে—অর্থাৎ প্রতি শেয়ারের earnings দিয়ে dividend ভাগ করলে—তা নিয়মিতভাবেই 100%-এর ওপরে আসে। কোনো property company-এর ক্ষেত্রে এই ফলাফল স্বাভাবিক, আর্থিক সংকটের সতর্কসংকেত নয়। এর কারণ depreciation। Accounting rules অনুযায়ী, প্রতিটি ভবনের খরচের একটি অংশ প্রতি বছর profit থেকে বাদ দিতে হয়, যদিও ভবনটির বাজারমূল্য অপরিবর্তিত থাকতে বা বাড়তে পারে। Funds from operations (FFO) এবং adjusted funds from operations (AFFO) হলো এই accounting charge বাদ দিয়ে তৈরি করা দুটি পরিমাপ।

কেন REIT-এর payout ratio earnings-এর 100% ছাড়িয়ে যায়?

একটি real estate investment trust (REIT) আয়-উৎপাদনকারী property মালিকানায় রাখে এবং corporate income tax দেয় না। এর বিনিময়ে প্রতি বছর taxable income-এর অন্তত 90% shareholders-কে বিতরণ করতে হয়। এর assets হলো buildings। US accounting rules অনুযায়ী, ভবনকে নির্দিষ্ট সময়সূচিতে depreciate করা হয়—residential property-এর জন্য 27.5 বছর এবং commercial property-এর জন্য 39 বছর। Property-এর মূল্য এক cent-ও না কমলেও এই charge income statement-এ যায়।

Depreciation কোনো cash সরিয়ে নেয় না। এটি reported net income কমায়, ফলে earnings per share (EPS)-ও কমে। কিন্তু rent ব্যাংক হিসাবে জমা পড়তে থাকে। তাই একটি REIT-এর dividend EPS-এর তুলনায় অনেক বড় হলেও ordinary operating cash দিয়ে তা পরিশোধ করা সম্ভব। বাজারের অন্য সব dividend payer-এর পাশে property companies-কে রাখলেই পার্থক্যটি স্পষ্ট হয়।

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

$1 billion-এর বেশি market value এবং positive earnings থাকা অন্য 1132টি US payer-এর মধ্যে median company EPS-এর 36.9% বিতরণ করে এবং 15.2%টি company তাদের earnings-এর চেয়ে বেশি payout করে। Panel-এর 13টি REIT-এর মধ্যে median হলো 124.1%, এবং 76.9%টির reported earnings-এর চেয়ে বড় dividend check রয়েছে। একই ratio, কিন্তু দুটি ভিন্ন বাস্তবতা।

Group-এর ভেতরে companyভেদে ব্যবধানও বড়।

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

2.02% yield-এ 359.8% earnings payout করে VTR panel-এর শীর্ষে রয়েছে। আর 13টি নামের মধ্যে সর্বনিম্ন reading, SPG, হলো 70%। যে screener কেবল EPS payout দিয়ে dividend safety নির্ধারণ করে, সেটি এই তালিকার অধিকাংশ company-কে ঝুঁকিপূর্ণ হিসেবে দেখাবে। Dividend payout ratio পেজে statistic-টির সাধারণ ব্যবহার ব্যাখ্যা করা হয়েছে। Property companies-এর ক্ষেত্রে নিচের সংশোধন প্রয়োজন।

FFO কী?

Nareit, industry body যার সংজ্ঞা অধিকাংশ REIT অনুসরণ করে, GAAP net income থেকে FFO তৈরি করে। এতে real estate-এর depreciation এবং amortization আবার যোগ করা হয়। এরপর property sale থেকে হওয়া gains বাদ দেওয়া হয় এবং losses আবার যোগ করা হয়। Sale gains অনিয়মিত এবং recurring নয়, তাই সেগুলো বাদ দেওয়া হয়। Depreciation non-cash, তাই তা আবার যোগ করা হয়। ফলে যে পরিমাণ থাকে, তা একটি নির্দিষ্ট প্রশ্নের উত্তর দেয়: এককালীন transaction বাদ দিয়ে চলতি বছরে portfolio operating property থেকে কতটা cash-like profit তৈরি করেছে।

AFFO কী, এবং কোন ratio dividend safety মাপে?

AFFO শুরু হয় FFO থেকে এবং FFO যে খরচগুলো বাদ দেয় না, সেগুলো বাদ দেয়। Recurring maintenance capital বাদ যায়—roofs, parking lots, elevators এবং HVAC-এর মতো খরচ, rent চালু রাখতে landlord-কে নিয়মিত বহন করতে হয়। Straight-line rent-ও বাদ যায়। এটি এমন একটি accounting adjustment, যেখানে চলতি বছরে প্রকৃতপক্ষে সংগৃহীত cash-এর বদলে পুরো lease term জুড়ে গড় rent হিসাব করা হয়। Leasing commissions এবং tenant improvement allowances-ও সাধারণত বাদ দেওয়া হয়।

AFFO affordability যাচাইয়ের জন্য ভালো পরিমাপ। FFO depreciation-এর distortion সরিয়ে দেয়, কিন্তু ভবনগুলোর পেছনে REIT-কে যে অর্থ ব্যয় করতে হয়, তা এখনও হিসাবের মধ্যে রাখে। AFFO shareholders-এর জন্য প্রকৃতপক্ষে কতটা অর্থ অবশিষ্ট থাকে, তা মাপে। তবে একটি সীমাবদ্ধতা আছে: Nareit FFO standardize করে, কিন্তু AFFO standardize করে না। প্রতিটি REIT তার quarterly supplemental-এ AFFO-র নিজস্ব সংজ্ঞা দেয়। তাই দুটি company-র AFFO তুলনা করতে হলে footnotes পড়তে হয়।

একটি dividend, তিনটি payout ratio

একটি hypothetical REIT-এর একটি বছর বিবেচনা করুন। এটি $40 million net income, $120 million real-estate depreciation এবং একটি building বিক্রি করে $10 million gain report করে। এর 100 million shares outstanding রয়েছে এবং এটি প্রতি share $1.10, মোট $110 million, payout করে। এটি recurring maintenance capital-এ $30 million ব্যয় করে এবং straight-line rent থেকে $5 million non-cash revenue পায়।

1. EPS-এর বিপরীতে। 100 million shares-এর ওপর $40 million net income হলো প্রতি share $0.40। $1.10 dividend এর 275%। সরাসরি দেখলে এটি বেপরোয়া।
2. FFO-এর বিপরীতে। $40 million-এর সঙ্গে $120 million depreciation যোগ করে এবং $10 million gain বাদ দিলে FFO হয় $150 million, বা প্রতি share $1.50। Dividend এর 73%। এটি স্বস্তিদায়ক।
3. AFFO-এর বিপরীতে। $30 million maintenance capital এবং $5 million straight-line rent বাদ দিলে থাকে $115 million, বা প্রতি share $1.15। Dividend এর 96%। এটি সংকীর্ণ coverage।

একই company, একই বছর, একই check। প্রথম সংখ্যাটি accounting artifact। তৃতীয় সংখ্যাটি payout-এর প্রকৃত অবকাশ দেখায়।

এই সংশোধন যেসব সতর্কসংকেত দূর করে না

• AFFO payout ratio 100%-এর দিকে এগিয়ে যাওয়া। FFO coverage স্বস্তিদায়ক দেখালেও AFFO coverage অদৃশ্য হয়ে যেতে পারে। দুইটির পার্থক্য হলো সেই maintenance spending, যা landlord এড়াতে পারে না।
• Operating activities-এর বাইরের অর্থ দিয়ে distribution দেওয়া। Dividends paid যদি net cash from operating activities-এর চেয়ে বেশি হয় এবং share issuance বা property sale দিয়ে ঘাটতি পূরণ করা হয়, তাহলে shareholders-কে shareholders-এর অর্থ দিয়েই payout করা হচ্ছে। এটি cash flow statement-এ দেখা যায়।
• 90% distribution requirement-এর দুই দিক আছে। এই requirement REIT-কে tax-advantaged করে, কিন্তু retained cash খুব কম রাখে। ফলে expansion-এর অর্থ equity বা debt issue করে সংগ্রহ করতে হয়। Share price পড়লে বা credit conditions কঠোর হলে funding channel সংকুচিত হয়, কিন্তু distribution requirement একই থাকে।

Price কমার সময় yield বাড়া আলাদা সমস্যা। এটি dividend yield traps-এ ব্যাখ্যা করা হয়েছে। REIT-গুলোর distribution reduction-ও কাল্পনিক নয়। নিচের panel-এ প্রতিটি REIT-এর year-end payment rate-এর সঙ্গে 12 মাস আগের rate তুলনা করা হয়েছে।

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020 সালে comparison-এর 10টি নামের মধ্যে 2টি pandemic shutdown-এর সময় payment কমিয়েছিল বা স্থগিত করেছিল। দেখানো 9টি বছরের সর্বশেষ 2025 সালে, 14টির মধ্যে 12টির rate 12 মাস আগের তুলনায় বেশি ছিল। Dividend cuts-এ এই সিদ্ধান্তগুলো কীভাবে shareholders-এর কাছে পৌঁছায় তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

একটি monthly payer-কে কাছ থেকে দেখা

Monthly payer-দের ক্ষেত্রে প্রক্রিয়াটি সহজে পর্যবেক্ষণ করা যায়। Realty Income (O) প্রতি মাসে payment করে। 2021 সালের শুরু থেকে এর record একটি ধাপের পর আরেক ধাপের মতো এগিয়েছে।

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

January 2021 সালে rate $0.2345 থেকে বেড়ে July 2026 সালে $0.271 হয়েছে, এবং এই পরিবর্তন ঘটেছে পরপর 64টি monthly payment জুড়ে। ছোট কিন্তু ঘন ঘন বৃদ্ধি এই company-র বৈশিষ্ট্য। উপরের দ্বিতীয় panel-এর EPS payout ratio payment-গুলো সাশ্রয়ী ছিল কি না, সে বিষয়ে কার্যকর তথ্য দেয় না। Quarterly supplemental-এ থাকা AFFO ratio-তেই coverage দেখা যায়। Realty Income-এর dividend history-তে বিস্তারিত তথ্য রয়েছে, আর monthly dividend stocks-এ monthly payer-দের বৃহত্তর group নিয়ে আলোচনা করা হয়েছে।

REIT payout ratio FAQ

কেন REIT-এর payout ratio 100%-এর বেশি হলেও তা সতর্কসংকেত নয়?

ভবনের depreciation reported earnings-এর বিপরীতে একটি বড় non-cash charge। এটি REIT-এর EPS-কে তার property থেকে তৈরি cash-এর নিচে নামিয়ে দেয়। Property company-এর ক্ষেত্রে EPS-এর 100%-এর বেশি payout স্বাভাবিক। তুলনামূলকভাবে উপযুক্ত পরীক্ষা হলো FFO-এর বিপরীতে payout, এবং আরও ভালো হলো AFFO-এর বিপরীতে payout।

FFO এবং AFFO-এর মধ্যে পার্থক্য কী?

FFO হলো net income-এর সঙ্গে real-estate depreciation এবং amortization যোগ করে, property sale-এর gains বাদ দেওয়ার পরের পরিমাণ। AFFO FFO থেকে শুরু হয় এবং recurring maintenance capital spending ও straight-line rent আরও বাদ দেয়। Nareit FFO standardize করে। প্রতিটি REIT তার quarterly supplemental-এ নিজস্ব AFFO সংজ্ঞায়িত করে।

স্বাস্থ্যকর AFFO payout ratio কত?

কোনো standard figure নেই এবং companyভেদে সংজ্ঞা আলাদা। তাই কার্যকর তুলনা হলো একটি REIT-এর AFFO payout-কে তার নিজস্ব historical record-এর সঙ্গে তুলনা করা। Ratio 100%-এর দিকে এগোলে maintenance capital বা debt repayment-এর জন্য operating cash থেকে কোনো অর্থ অবশিষ্ট থাকে না।

REIT-কে কি dividend দিতেই হয়?

Tax status বজায় রাখতে একটি REIT-কে প্রতি বছর taxable income-এর অন্তত 90% বিতরণ করতে হয়। Taxable income, FFO বা cash flow-এর সমান নয়। Depreciation taxable income-ও কমায়। তাই required minimum প্রায়ই REIT প্রকৃতপক্ষে যে পরিমাণ payout করে তার তুলনায় অনেক কম থাকে।

নতুন shares issue করে REIT dividend-এর অর্থ জোগান দিচ্ছে কি না কীভাবে বোঝা যায়?

Cash flow statement-এ dividends paid-এর সঙ্গে net cash from operating activities তুলনা করুন। Dividends paid যদি operating cash flow-এর চেয়ে এগিয়ে থাকে এবং share issuance বা asset sale দিয়ে পার্থক্য পূরণ করা হয়, তাহলে distribution portfolio-র নিজস্ব cash থেকে আসছে না।

এখানকার প্রতিটি panel filed dividend records এবং reported ratios-এর ওপর করা stored query। যেকোনো panel-এর পেছনের SQL খুলুন, অথবা Strasmore terminal-এ নিজে REIT payout ratios screen করুন।