REIT Payout Ratio: FFO বনাম EPS ব্যাখ্যা

সাধারণ পদ্ধতিতে মাপলে REIT-এর payout ratio, অর্থাৎ earnings per share দিয়ে dividends ভাগ করলে, নিয়মিতভাবে 100%-এর ওপরে আসে। কোনো property company-এর ক্ষেত্রে এই মাত্রা স্বাভাবিক, আর্থিক সংকটের সতর্কসংকেত নয়। ব্যবধানটির কারণ depreciation। হিসাবের নিয়মে প্রতি বছর প্রতিটি ভবনের মূল্যের একটি অংশ profit থেকে বাদ দেওয়া হয়, যদিও ভবনটির বাজারমূল্য অপরিবর্তিত থাকতে বা বাড়তে পারে। Funds from operations (FFO) এবং adjusted funds from operations (AFFO) হলো এই বাদ দেওয়া অঙ্কটি সমন্বয় করার জন্য তৈরি দুটি পরিমাপ।

কেন REIT-এর payout ratio earnings-এর 100% ছাড়িয়ে যায়?

একটি real estate investment trust (REIT) আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তির মালিক হয় এবং corporate income tax এড়ায়। এর বিনিময়ে প্রতি বছর shareholders-দের অন্তত 90% taxable income বিতরণ করতে হয়। এর সম্পদ হলো ভবন। US accounting rules অনুযায়ী ভবনকে নির্দিষ্ট সময়সূচিতে depreciate করা হয়: residential property-এর জন্য 27.5 বছর এবং commercial property-এর জন্য 39 বছর। সম্পত্তিটির মূল্য এক সেন্টও কমেছে কি না, তা বিবেচনা না করেই এই charge income statement-এ যায়।

Depreciation কোনো cash সরিয়ে নেয় না। এটি reported net income কমায়, ফলে earnings per share (EPS)-ও কমে, অথচ rent ব্যাংক অ্যাকাউন্টে জমা হতে থাকে। কোনো REIT-এর dividend EPS-এর তুলনায় অনেক বড় হলেও ordinary operating cash থেকে তা পরিশোধ করা সম্ভব। বাজারের অন্য সব dividend payer-এর পাশে property companies-কে রাখলেই এই পার্থক্যটি স্পষ্ট হয়।

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

$1 billion-এর বেশি market value এবং positive earnings থাকা 1130টি অন্যান্য US payer-এর মধ্যে median company EPS-এর 36.3% বিতরণ করে, আর 15.5%টি নিজেদের earnings-এর চেয়ে বেশি payout করে। প্যানেলের 13টি REIT-এর মধ্যে median হলো 124%, এবং 76.9%টি reported earnings-এর চেয়ে বড় dividend check দেয়। একই ratio, কিন্তু দুটি সম্পূর্ণ ভিন্ন বাস্তবতা।

গ্রুপটির ভেতরে company অনুযায়ী ব্যবধানও বড়।

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR earnings-এর 360% payout এবং 1.99% yield নিয়ে প্যানেলের শীর্ষে আছে। 13টি নামের মধ্যে সর্বনিম্ন reading, SPG, হলো 70.1%। যে screener শুধু EPS payout দিয়ে dividend safety র‍্যাঙ্ক করে, সেটি এই তালিকার অধিকাংশ company-কে ঝুঁকিপূর্ণ হিসেবে দেখাবে। Dividend payout ratio পেজে এই statistic-এর সাধারণ সংস্করণটি ব্যাখ্যা করা হয়েছে। Property companies-এর ক্ষেত্রে নিচের সংশোধনটি প্রয়োজন।

FFO কী?

অধিকাংশ REIT যে সংজ্ঞা অনুসরণ করে, সেই industry body Nareit, GAAP net income থেকে FFO তৈরি করে। Real estate-এর depreciation এবং amortization আবার যোগ করা হয়। Property sales-এর gains বাদ দেওয়া হয় এবং losses আবার যোগ করা হয়। Sales gains অনিয়মিত এবং non-recurring, তাই সেগুলো বাদ যায়। Depreciation non-cash, তাই তা আবার যোগ হয়। অবশিষ্ট অঙ্কটি একটি নির্দিষ্ট প্রশ্নের উত্তর দেয়: one-off transaction-এর আগে, চলতি বছরে operating property থেকে portfolio কতটা cash-like profit তৈরি করেছে।

AFFO কী, এবং কোন ratio dividend safety মাপে?

AFFO, FFO থেকে শুরু করে FFO-তে বাদ পড়া খরচগুলোও বিয়োগ করে। Recurring maintenance capital বাদ যায়: roof, parking lot, elevator এবং HVAC-এর খরচ—ভাড়া চালু রাখতে landlord-কে যে ব্যয় নিয়মিত করতেই হয়। Straight-line rent-ও বাদ যায়। এটি একটি accounting adjustment, যেখানে চলতি বছরে আসলে যত cash সংগ্রহ হয়েছে তার বদলে পুরো lease term জুড়ে গড় rent হিসাব করা হয়। Leasing commission এবং tenant improvement allowance-ও সাধারণত বাদ দেওয়া হয়।

AFFO affordability যাচাইয়ের জন্য ভালো। FFO depreciation-এর distortion সরিয়ে দেয়, কিন্তু ভবনগুলোতে যে অর্থ ব্যয় করতেই হবে, তা এখনও REIT-এর credit হিসেবে ধরে। AFFO shareholders-দের জন্য সত্যিকার অর্থে কতটা অবশিষ্ট থাকে, তা মাপে। তবে একটি সীমাবদ্ধতা আছে: Nareit FFO standardize করে, কিন্তু কেউ AFFO standardize করে না। প্রতিটি REIT তার own quarterly supplemental-এ AFFO সংজ্ঞায়িত করে। তাই দুটি company-এর AFFO তুলনা করতে হলে footnote পড়তে হয়।

একটি dividend, তিনটি payout ratio

একটি hypothetical REIT-এর একটি বছর বিবেচনা করুন। এটি $40 million net income, $120 million real-estate depreciation এবং একটি ভবন বিক্রি করে $10 million gain report করেছে। এর 100 million shares outstanding আছে এবং এটি প্রতি share $1.10, মোট $110 million, পরিশোধ করে। এটি recurring maintenance capital-এ $30 million ব্যয় করেছে, আর straight-line rent থেকে $5 million non-cash revenue যোগ হয়েছে।

1. EPS-এর বিপরীতে। $40 million net income-কে 100 million shares দিয়ে ভাগ করলে প্রতি share $0.40 হয়। $1.10 dividend তার 275%। সরাসরি দেখলে এটি বেপরোয়া।
2. FFO-এর বিপরীতে। $40 million-এর সঙ্গে $120 million depreciation যোগ করে $10 million gain বাদ দিলে $150 million হয়, অর্থাৎ প্রতি share $1.50। Dividend এর 73%। এটি স্বস্তিদায়ক।
3. AFFO-এর বিপরীতে। $30 million maintenance capital এবং $5 million straight-line rent বাদ দিলে $115 million থাকে, অর্থাৎ প্রতি share $1.15। Dividend এর 96%। এটি চাপযুক্ত।

একই company, একই বছর, একই check। প্রথম অঙ্কটি accounting artifact। তৃতীয় অঙ্কটি payout-এর প্রকৃত অবকাশ কতটা, তা দেখায়।

যে সতর্কসংকেতগুলো এই সংশোধন দূর করে না

• AFFO payout ratio 100%-এর দিকে এগিয়ে যাওয়া। FFO coverage স্বস্তিদায়ক দেখালেও AFFO coverage শেষ হয়ে যেতে পারে। দুটির পার্থক্য হলো maintenance spending, যা landlord এড়াতে পারে না।
• Operating activities-এর বাইরে থেকে funded distribution। Dividends paid যখন net cash from operating activities-এর চেয়ে বেশি হয় এবং share issuance বা property sales দিয়ে ঘাটতি পূরণ করা হয়, তখন shareholders-দের অর্থ দিয়েই shareholders-দের পরিশোধ করা হচ্ছে। Cash flow statement-এ এটি দেখা যায়।
• 90% distribution requirement দুই দিকেই প্রভাব ফেলে। এটিই REIT-কে tax-advantaged করে, আবার retained cash কম রাখে। ফলে expansion-এর অর্থায়নে equity বা debt issue করতে হয়। Share price কমলে বা credit কঠিন হলে funding channel সংকুচিত হয়, কিন্তু distribution requirement অপরিবর্তিত থাকে।

Price কমার সঙ্গে yield বাড়া আলাদা সমস্যা। এটি dividend yield traps-এ ব্যাখ্যা করা হয়েছে। REIT-গুলোর reduction-ও কাল্পনিক নয়। নিচের প্যানেলে প্রতিটি REIT-এর year-end payment rate-এর সঙ্গে 12 মাস আগের rate তুলনা করা হয়েছে।

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020 সালে comparison-এর 10টি নামের মধ্যে 2টি pandemic shutdown-এর সময় payment কমিয়েছে বা স্থগিত করেছে। দেখানো 9 বছরের শেষ বছর 2025-এ, 14টির মধ্যে 12টির rate 12 মাস আগের তুলনায় বেশি ছিল। Dividend cuts-এ এই সিদ্ধান্তগুলো কীভাবে shareholders-দের কাছে পৌঁছায়, তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

একটি monthly payer-কে কাছ থেকে দেখা

Monthly payer-দের ক্ষেত্রে প্রক্রিয়াটি সহজে পর্যবেক্ষণ করা যায়। Realty Income (O) প্রতি মাসে পরিশোধ করে, এবং 2021 সালের শুরু থেকে এর record একটি সিঁড়ির মতো ঊর্ধ্বমুখী।

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

January 2021-এ প্রতি payment $0.2345 থেকে July 2026-এ $0.271 হয়েছে, মোট 64টি ধারাবাহিক monthly payment জুড়ে। ছোট ও ঘন ঘন বৃদ্ধি এই company-র বৈশিষ্ট্য। উপরের দ্বিতীয় প্যানেলের EPS payout ratio payment-গুলো afford করা সম্ভব কি না, সে বিষয়ে কার্যকর তথ্য দেয় না। Quarterly supplemental-এর AFFO ratio-তেই coverage দেখা যায়। Realty Income-এর dividend history-তে বিস্তারিত আছে, আর monthly dividend stocks-এ monthly payer-দের বৃহত্তর group আলোচনা করা হয়েছে।

REIT payout ratio FAQ

REIT-এর payout ratio 100%-এর ওপরে হলে তা সতর্কসংকেত নয় কেন?

ভবনের depreciation reported earnings-এর বিপরীতে একটি বড় non-cash charge। এটি REIT-এর EPS-কে তার property থেকে উৎপন্ন cash-এর নিচে নামিয়ে দেয়। EPS-এর 100%-এর ওপরে payout কোনো property company-এর ক্ষেত্রে স্বাভাবিক। তুলনামূলকভাবে সঠিক পরীক্ষা হলো FFO-এর বিপরীতে payout, আর আরও ভালো হলো AFFO-এর বিপরীতে payout।

FFO এবং AFFO-এর মধ্যে পার্থক্য কী?

FFO হলো net income-এর সঙ্গে real-estate depreciation এবং amortization যোগ করে property sales-এর gains বাদ দেওয়া। AFFO FFO থেকে শুরু করে recurring maintenance capital spending এবং straight-line rent আরও বাদ দেয়। Nareit FFO standardize করে। প্রতিটি REIT তার quarterly supplemental-এ নিজস্ব AFFO সংজ্ঞায়িত করে।

স্বাস্থ্যকর AFFO payout ratio কত?

কোনো standardized figure নেই, এবং company ভেদে সংজ্ঞা আলাদা। তাই কার্যকর তুলনা হলো কোনো REIT-এর AFFO payout-কে তার নিজস্ব history-এর সঙ্গে তুলনা করা। Ratio 100%-এর দিকে এগোলে maintenance capital বা debt repayment-এর জন্য operating cash থেকে কিছুই অবশিষ্ট থাকে না।

REIT-কে কি dividend পরিশোধ করতেই হয়?

Tax status বজায় রাখতে REIT-কে প্রতি বছর অন্তত 90% taxable income বিতরণ করতে হয়। Taxable income, FFO বা cash flow-এর সমান নয়। Depreciation taxable income-ও কমায়। তাই required minimum প্রায়ই কোনো REIT বাস্তবে যত payout করে তার চেয়ে অনেক কম হয়।

কোনো REIT নতুন shares issue করে dividend fund করছে কি না কীভাবে বোঝা যায়?

Cash flow statement-এ dividends paid-এর সঙ্গে net cash from operating activities তুলনা করুন। Dividends paid যখন operating cash flow-এর চেয়ে বেশি হয় এবং share issuance বা asset sales দিয়ে পার্থক্য পূরণ করা হয়, তখন distribution portfolio-র নিজস্ব cash থেকে আসছে না।

এখানে প্রতিটি panel filed dividend records এবং reported ratios-এর ওপর তৈরি একটি stored query। যেকোনো panel-এর পেছনের SQL খুলুন, অথবা Strasmore terminal-এ নিজে REIT payout ratio screen করুন।