REIT payout ratio: FFO மற்றும் EPS வேறுபாடுகள்

REIT-களின் payout ratio-வை சாதாரண முறையில், அதாவது dividends-ஐ earnings per share (EPS)-ஆல் வகுத்துக் கணக்கிடும்போது, அது வழக்கமாக 100%-க்கு மேல் இருக்கும். ஒரு சொத்து நிறுவனத்தைப் பொறுத்தவரை, இந்த அளவு ஒரு ஆபத்தான அறிகுறி அல்ல, மாறாக இது இயல்பான ஒன்று. இதற்கான இடைவெளிக்குக் காரணம் depreciation ஆகும்: கணக்கியல் விதிகளின்படி, ஒரு கட்டிடம் சந்தையில் அதன் மதிப்பைத் தக்கவைத்துக் கொண்டாலும் அல்லது அதிகரித்தாலும், ஒவ்வொரு ஆண்டும் அதன் அடக்கவிலையில் ஒரு பகுதியை லாபத்திலிருந்து கழிக்க வேண்டும். Funds from operations (FFO) மற்றும் adjusted funds from operations (AFFO) ஆகிய இரண்டு அளவீடுகளும் இந்தச் செலவை நீக்கிவிட்டு உண்மையான லாபத்தைக் கணக்கிட உருவாக்கப்பட்டவை.

REIT-களின் payout ratio ஏன் வருவாயில் 100%-ஐ விட அதிகமாக உள்ளது?

ஒரு real estate investment trust (REIT) வருமானம் ஈட்டும் சொத்துகளைக் கொண்டுள்ளது. இது ஒவ்வொரு ஆண்டும் தனது வரிக்குரிய வருமானத்தில் குறைந்தது 90%-ஐப் பங்குதாரர்களுக்குப் பகிர்ந்தளிப்பதன் மூலம் பெருநிறுவன வருமான வரியிலிருந்து விலக்கு பெறுகிறது. இதன் சொத்துகள் கட்டிடங்கள் ஆகும். அமெரிக்கக் கணக்கியல் விதிகளின்படி, ஒரு கட்டிடம் குடியிருப்புச் சொத்தாக இருந்தால் 27.5 ஆண்டுகளிலும், வணிகச் சொத்தாக இருந்தால் 39 ஆண்டுகளிலும் தேய்மானம் (depreciation) செய்யப்படுகிறது. சொத்தின் மதிப்பு ஒரு பைசா குறைந்தாலும் இல்லாவிட்டாலும், இந்தச் செலவு வருமான அறிக்கையில் (income statement) சேர்க்கப்படுகிறது.

தேய்மானம் என்பது பணப் பரிமாற்றம் அல்ல. இது காட்டப்படும் நிகர வருமானத்தையும், அதனுடன் earnings per share (EPS)-ஐயும் குறைக்கிறது, ஆனால் வாடகை வருமானம் தொடர்ந்து வங்கிக் கணக்கிற்கு வந்து சேர்கிறது. ஒரு REIT, EPS-ஐ விட அதிகமான dividend-ஐ வழங்கினாலும், அதை சாதாரண செயல்பாட்டுப் பணத்திலிருந்து ஈடுகட்ட முடியும். சந்தையில் உள்ள மற்ற dividend வழங்கும் நிறுவனங்களுடன் சொத்து நிறுவனங்களை ஒப்பிட்டுப் பார்த்தால், இந்த வேறுபாடு உடனடியாகத் தெரியும்.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

1130 அமெரிக்க நிறுவனங்களில், $1 பில்லியன் சந்தை மதிப்புக்கு மேல் மற்றும் நேர்மறையான வருவாய் கொண்ட நிறுவனங்களில், சராசரி நிறுவனம் EPS-ல் 36.3%-ஐப் பகிர்ந்தளிக்கிறது, மேலும் 15.5% நிறுவனங்கள் தாங்கள் ஈட்டும் வருவாயை விட அதிகமாகப் பகிர்ந்தளிக்கின்றன. இந்தத் தொகுப்பில் உள்ள 13 REIT-களில் சராசரி 124% ஆகும், மேலும் அவற்றில் 76.9% நிறுவனங்கள் காட்டப்பட்ட வருவாயை விட அதிகமான dividend காசோலையை வழங்குகின்றன. ஒரே விகிதம், ஆனால் இரண்டு வெவ்வேறு உலகங்கள்.

ஒவ்வொரு நிறுவனமாகப் பார்த்தால், இந்தத் தொகுப்பிற்குள் இருக்கும் வேறுபாடு மிக அதிகம்.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR வருவாயில் 360%-ஐப் பகிர்ந்தளித்து, 1.99% yield-உடன் பட்டியலில் முதலிடத்தில் உள்ளது. 13 நிறுவனங்களில் மிகக் குறைந்த அளவாக, SPG, 70.1%-ஐக் கொண்டுள்ளது. EPS payout ratio-வை மட்டும் வைத்து dividend பாதுகாப்பை மதிப்பிடும் ஒரு கருவி, இந்த பட்டியலில் உள்ள பெரும்பாலானவற்றை ஆபத்தானவை என்று வகைப்படுத்தும். The dividend payout ratio பக்கம் இந்த புள்ளிவிவரத்தின் பொதுவான பதிப்பைப் பற்றி விளக்குகிறது. சொத்து நிறுவனங்களுக்குக் கீழே உள்ள திருத்தம் தேவைப்படுகிறது.

FFO என்றால் என்ன?

பெரும்பாலான REIT-கள் பின்பற்றும் தொழில் அமைப்பான Nareit, GAAP நிகர வருமானத்திலிருந்து FFO-வை உருவாக்குகிறது: ரியல் எஸ்டேட் மீதான தேய்மானம் மற்றும் amortization-ஐ மீண்டும் கூட்டவும், சொத்து விற்பனையில் கிடைத்த லாபத்தைக் கழிக்கவும், நஷ்டத்தைக் கூட்டவும் வேண்டும். விற்பனை லாபம் என்பது அவ்வப்போது நிகழும் மற்றும் மீண்டும் நிகழாத ஒன்று, எனவே அது நீக்கப்படுகிறது. தேய்மானம் என்பது பணமில்லாத செலவு, எனவே அது மீண்டும் சேர்க்கப்படுகிறது. எஞ்சியிருப்பது ஒரு குறுகிய கேள்விக்கு விடையளிக்கிறது: ஒருமுறை நிகழும் பரிவர்த்தனைகளுக்கு முன்பு, இந்த ஆண்டு சொத்துகளை இயக்குவதன் மூலம் அந்த போர்ட்ஃபோலியோ எவ்வளவு பணத்தைப் போன்ற லாபத்தை ஈட்டியது?

AFFO என்றால் என்ன, எந்த விகிதம் dividend பாதுகாப்பை அளவிடுகிறது?

AFFO என்பது FFO-விலிருந்து தொடங்கி, FFO புறக்கணிக்கும் செலவுகளைக் கழிக்கிறது. கூரைகள், வாகன நிறுத்துமிடங்கள், லிஃப்ட்கள் மற்றும் HVAC போன்ற தொடர்ச்சியான பராமரிப்பு மூலதனச் செலவுகள் கழிக்கப்படுகின்றன; இவை வாடகை வருமானம் தொடர்ந்து கிடைப்பதற்காக ஒரு உரிமையாளர் எப்போதும் செய்ய வேண்டிய செலவுகள். Straight-line rent-ம் கழிக்கப்படுகிறது; இது இந்த ஆண்டு உண்மையில் வசூலிக்கப்பட்ட பணத்திற்குப் பதிலாக, குத்தகை காலம் முழுவதும் சராசரி வாடகையைக் கணக்கிடும் ஒரு கணக்கியல் மாற்றமாகும். குத்தகை கமிஷன்கள் மற்றும் வாடகைதாரர் மேம்பாட்டுச் செலவுகளும் பொதுவாகக் கழிக்கப்படுகின்றன.

AFFO என்பது சிறந்த மலிவுத்தன்மை சோதனை (affordability test) ஆகும். FFO தேய்மானச் சிதைவை நீக்குகிறது, ஆனால் கட்டிடங்களுக்காகச் செலவிட வேண்டிய பணத்தை இன்னும் REIT-ன் கணக்கில் காட்டுகிறது. AFFO என்பது பங்குதாரர்களுக்கு உண்மையில் எஞ்சியிருப்பதை அளவிடுகிறது. ஒரு சிக்கல்: Nareit FFO-வை தரப்படுத்துகிறது, ஆனால் AFFO-வை யாரும் தரப்படுத்தவில்லை. ஒவ்வொரு REIT-ம் தனது காலாண்டு துணை அறிக்கையில் அதை வரையறுக்கிறது, எனவே இரண்டு நிறுவனங்களுக்கு இடையே AFFO-வை ஒப்பிடுவது என்பது அடிக்குறிப்புகளை வாசிக்கும் ஒரு பயிற்சியாகும்.

ஒரு dividend, மூன்று payout விகிதங்கள்

ஒரு கற்பனையான REIT-ன் ஆண்டைக் கருத்தில் கொள்வோம். இது $40 மில்லியன் நிகர வருமானம், $120 மில்லியன் ரியல் எஸ்டேட் தேய்மானம் மற்றும் ஒரு கட்டிட விற்பனையில் $10 மில்லியன் லாபம் ஈட்டியதாக அறிக்கை அளிக்கிறது. இது 100 மில்லியன் பங்குகளைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் பங்குக்கு $1.10, மொத்தம் $110 மில்லியன் வழங்குகிறது. இது தொடர்ச்சியான பராமரிப்பு மூலதனத்திற்காக $30 மில்லியன் செலவிடுகிறது, மேலும் straight-line rent $5 மில்லியன் பணமில்லாத வருவாயைச் சேர்க்கிறது.

1. EPS-க்கு எதிராக. $40 மில்லியன் நிகர வருமானம், 100 மில்லியன் பங்குகள் என்றால் பங்குக்கு $0.40. $1.10 dividend என்பது அதில் 275% ஆகும். மேலோட்டமாகப் பார்த்தால் இது பொறுப்பற்றது.
2. FFO-க்கு எதிராக. $40 மில்லியன் பிளஸ் $120 மில்லியன் தேய்மானம் மைனஸ் $10 மில்லியன் லாபம் என்பது $150 மில்லியன், அல்லது பங்குக்கு $1.50. dividend இதில் 73% ஆகும். இது வசதியானது.
3. AFFO-க்கு எதிராக. $30 மில்லியன் பராமரிப்பு மூலதனம் மற்றும் $5 மில்லியன் straight-line rent-ஐக் கழித்தால்: $115 மில்லியன், அல்லது பங்குக்கு $1.15. dividend இதில் 96% ஆகும். இது நெருக்கமானது.

ஒரே நிறுவனம், ஒரே ஆண்டு, ஒரே காசோலை. முதல் எண் ஒரு கணக்கியல் கலைப்பொருள். மூன்றாவது எண், payout-க்கு உண்மையில் எவ்வளவு இடம் உள்ளது என்பதை விவரிக்கிறது.

திருத்தம் நீக்காத எச்சரிக்கை அறிகுறிகள்

• AFFO payout ratio 100%-ஐ நோக்கி நகர்வது. FFO கவரேஜ் வசதியாகத் தோன்றலாம், ஆனால் AFFO கவரேஜ் மறையலாம்; இவை இரண்டிற்கும் உள்ள வித்தியாசம் ஒரு உரிமையாளர் தவிர்க்க முடியாத பராமரிப்புச் செலவாகும்.
• செயல்பாடுகளுக்கு வெளியிலிருந்து நிதியளிக்கப்படும் விநியோகம். செலுத்தப்பட்ட dividends செயல்பாட்டு நடவடிக்கைகளிலிருந்து வரும் நிகர பணத்தை விட அதிகமாக இருக்கும்போது, மற்றும் பங்கு வெளியீடு அல்லது சொத்து விற்பனை அந்த இடைவெளியை நிரப்பும்போது, பங்குதாரர்களுக்குப் பங்குதாரர்களின் பணத்திலிருந்தே பணம் வழங்கப்படுகிறது. பணப்புழக்க அறிக்கையில் (cash flow statement) இது தெரியும்.
• 90% விநியோகத் தேவை இரண்டு பக்கமும் வெட்டுகிறது. இதுவே REIT-க்கு வரிச் சலுகையை அளிக்கிறது, மேலும் இது குறைந்த பணத்தையே கையிருப்பில் வைக்க அனுமதிக்கிறது, எனவே விரிவாக்கம் பங்குகள் அல்லது கடன் வெளியீடு மூலம் நிதியளிக்கப்படுகிறது. பங்கு விலை குறையும் போது அல்லது கடன் கிடைப்பது கடினமாகும் போது, அந்த நிதி சேனல் சுருங்குகிறது, ஆனால் விநியோகத் தேவை அப்படியே இருக்கிறது.

விலை குறையும் போது உயரும் yield ஒரு தனிப் பிரச்சனை, இது dividend yield traps-ல் விவரிக்கப்பட்டுள்ளது. REIT-களில் குறைப்புகள் கற்பனையானவை அல்ல. கீழே உள்ள பேனல், ஒவ்வொரு REIT-ன் ஆண்டு இறுதிப் பணப் பரிமாற்ற விகிதத்தை, பன்னிரண்டு மாதங்களுக்கு முந்தைய விகிதத்துடன் ஒப்பிடுகிறது.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020-ல், ஒப்பீட்டில் உள்ள 10 நிறுவனங்களில் 2 நிறுவனங்கள் தொற்றுநோய் முடக்கத்தின் போது கட்டணத்தைக் குறைத்தன அல்லது நிறுத்தி வைத்தன. காட்டப்பட்டுள்ள 9 ஆண்டுகளில் கடைசியான 2025-ல், 14 நிறுவனங்களில் 12 நிறுவனங்கள் பன்னிரண்டு மாதங்களுக்கு முந்தையதை விட அதிக விகிதத்தைக் கொண்டிருந்தன. Dividend cuts இந்த முடிவுகள் பங்குதாரர்களை எவ்வாறு சென்றடைகின்றன என்பதை விளக்குகிறது.

மாதாந்திரப் பணம் செலுத்தும் நிறுவனத்தை உற்று நோக்குதல்

மாதாந்திரப் பணம் செலுத்தும் நிறுவனங்கள் அதன் செயல்பாடுகளைக் கவனிப்பதை எளிதாக்குகின்றன. Realty Income (O) ஒவ்வொரு மாதமும் பணம் செலுத்துகிறது, 2021-ன் தொடக்கத்திலிருந்து அதன் சாதனை ஒரு ஏணி போன்றது.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

இந்த விகிதம் January 2021-ல் $0.2345-லிருந்து 64 தொடர்ச்சியான மாதாந்திரப் பணம் செலுத்துதல்கள் மூலம் July 2026-ல் $0.271-ஆக மாறியது. சிறிய மற்றும் அடிக்கடி செய்யப்படும் அதிகரிப்புகள் இந்த நிறுவனத்தின் அடையாளமாகும். மேலே உள்ள இரண்டாவது பேனலில் உள்ள EPS payout ratio, அந்தப் பணம் செலுத்துதல்கள் மலிவானதா என்பது பற்றி பயனுள்ள தகவலைத் தரவில்லை. காலாண்டு துணை அறிக்கையில் உள்ள AFFO விகிதமே அந்த கவரேஜைக் காட்டுகிறது. Realty Income's dividend history விவரங்களைக் கொண்டுள்ளது, மேலும் monthly dividend stocks மாதாந்திரப் பணம் செலுத்தும் நிறுவனங்களின் பரந்த குழுவைப் பற்றி விளக்குகிறது.

REIT payout ratio அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

REIT payout ratio 100%-க்கு மேல் இருப்பது ஏன் ஆபத்தான அறிகுறி அல்ல?

கட்டிடங்கள் மீதான தேய்மானம் என்பது காட்டப்படும் வருவாய்க்கு எதிரான ஒரு பெரிய பணமில்லாத செலவாகும், இது ஒரு REIT-ன் EPS-ஐ அதன் சொத்துகள் உருவாக்கும் பணத்தை விடக் குறைவாகத் தள்ளுகிறது. EPS-ல் 100%-க்கு மேல் payout இருப்பது ஒரு சொத்து நிறுவனத்திற்கு இயல்பான நிலையாகும். ஒப்பீட்டுச் சோதனை என்பது FFO-க்கு எதிரான payout, மற்றும் அதைவிடச் சிறந்தது AFFO-க்கு எதிரான payout ஆகும்.

FFO மற்றும் AFFO-க்கு என்ன வித்தியாசம்?

FFO என்பது நிகர வருமானம் பிளஸ் ரியல் எஸ்டேட் தேய்மானம் மற்றும் amortization, மைனஸ் சொத்து விற்பனை லாபம். AFFO என்பது FFO-விலிருந்து தொடங்கி, தொடர்ச்சியான பராமரிப்பு மூலதனச் செலவுகள் மற்றும் straight-line rent-ஐக் கழிக்கிறது. Nareit FFO-வைத் தரப்படுத்துகிறது. ஒவ்வொரு REIT-ம் தனது காலாண்டு துணை அறிக்கையில் அதன் சொந்த AFFO-வை வரையறுக்கிறது.

ஆரோக்கியமான AFFO payout ratio எது?

தரப்படுத்தப்பட்ட புள்ளிவிவரம் எதுவும் இல்லை, நிறுவனங்களுக்கிடையே வரையறைகள் மாறுபடுகின்றன, எனவே பயனுள்ள ஒப்பீடு என்பது ஒரு REIT-ன் AFFO payout-ஐ அதன் சொந்த வரலாற்றோடு ஒப்பிடுவதுதான். 100%-ஐ நோக்கி நகரும் விகிதம், பராமரிப்பு மூலதனத்திற்கோ அல்லது கடன் திருப்பிச் செலுத்துதலுக்கோ செயல்பாட்டுப் பணத்தில் எதையும் மிச்சம் வைக்காது.

REIT-கள் dividend வழங்க வேண்டுமா?

ஒரு REIT தனது வரி நிலையைத் தக்கவைக்க ஒவ்வொரு ஆண்டும் தனது வரிக்குரிய வருமானத்தில் குறைந்தது 90%-ஐ விநியோகிக்க வேண்டும். வரிக்குரிய வருமானம் என்பது FFO அல்லது பணப்புழக்கம் போன்றது அல்ல, மேலும் தேய்மானம் வரிக்குரிய வருமானத்தையும் குறைக்கிறது, எனவே தேவையான குறைந்தபட்சத் தொகை பெரும்பாலும் ஒரு REIT உண்மையில் செலுத்துவதை விடக் குறைவாகவே இருக்கும்.

ஒரு REIT புதிய பங்குகளை வெளியிட்டு dividend-க்கு நிதியளிக்கிறதா என்பதை எப்படி அறிவது?

பணப்புழக்க அறிக்கையில் (cash flow statement) செலுத்தப்பட்ட dividends-ஐ செயல்பாட்டு நடவடிக்கைகளிலிருந்து வரும் நிகர பணத்தோடு ஒப்பிட்டுப் பாருங்கள். செலுத்தப்பட்ட dividends செயல்பாட்டுப் பணப்புழக்கத்தை விட அதிகமாக இருக்கும்போது, மற்றும் பங்கு வெளியீடு அல்லது சொத்து விற்பனை அந்த வித்தியாசத்தை நிரப்பும்போது, விநியோகம் போர்ட்ஃபோலியோவின் சொந்தப் பணத்திலிருந்து வருவதில்லை.

இங்குள்ள ஒவ்வொரு பேனலும் தாக்கல் செய்யப்பட்ட dividend பதிவுகள் மற்றும் அறிக்கையிடப்பட்ட விகிதங்களின் சேமிக்கப்பட்ட வினவலாகும். அவற்றில் ஏதேனும் ஒன்றின் பின்னால் உள்ள SQL-ஐத் திறக்கவும், அல்லது Strasmore டெர்மினலில் REIT payout விகிதங்களை நீங்களே திரையிடவும்.