REIT Payout Ratio: FFO மற்றும் EPS விளக்கம்

REIT payout ratio-ஐ வழக்கமான முறையில், அதாவது dividends-ஐ earnings per share-ஆல் வகுத்து அளந்தால், அது தொடர்ந்து 100%-ஐத் தாண்டி காணப்படும். Property company-க்கு இந்த அளவு இயல்பானது; நிதிச் சிக்கலுக்கான எச்சரிக்கை அல்ல. இதற்கான முக்கிய காரணம் depreciation. Accounting rules ஒவ்வொரு கட்டிடத்தின் செலவில் ஒரு பகுதியை ஆண்டுதோறும் profit-க்கு எதிராகக் கணக்கிடுகின்றன. கட்டிடம் சந்தை மதிப்பைத் தக்கவைத்திருந்தாலும் அல்லது உயர்த்தியிருந்தாலும் இந்தக் கட்டணம் பதிவாகும். Funds from operations (FFO) மற்றும் adjusted funds from operations (AFFO) ஆகிய இரு அளவீடுகள் இந்தக் கட்டணத்தை மீண்டும் நீக்குவதற்காக உருவாக்கப்பட்டவை.

REIT payout ratios earnings-ன் 100%-ஐ ஏன் தாண்டுகின்றன?

Real estate investment trust (REIT), வருமானம் உருவாக்கும் சொத்துகளை வைத்திருக்கும். அதற்குப் பதிலாக, ஒவ்வொரு ஆண்டும் தனது taxable income-ன் குறைந்தது 90%-ஐ shareholders-க்கு பகிர்ந்தளித்தால் corporate income tax செலுத்த வேண்டியதில்லை. அதன் assets கட்டிடங்கள். US accounting rules கட்டிடங்களை நிர்ணயிக்கப்பட்ட கால அட்டவணைப்படி depreciate செய்கின்றன: residential property-க்கு 27.5 ஆண்டுகள், commercial property-க்கு 39 ஆண்டுகள். சொத்தின் மதிப்பு ஒரு cent கூட குறையாதிருந்தாலும் இந்தக் கட்டணம் income statement-ஐ பாதிக்கும்.

Depreciation எந்த cash-ஐயும் வெளியேற்றாது. அது reported net income-ஐக் குறைக்கிறது; அதனுடன் earnings per share (EPS)-ஐயும் குறைக்கிறது. ஆனால் rent தொடர்ந்து bank account-க்கு வருகிறது. எனவே, REIT ஒன்று EPS-ஐ விடப் பல மடங்கு அதிகமான dividend-ஐ செலுத்தியும், வழக்கமான operating cash மூலம் அதைச் சமாளிக்க முடியும். Property companies-ஐ சந்தையில் உள்ள பிற dividend payers-உடன் ஒப்பிட்டுப் பார்த்தால், இந்த வேறுபாடு உடனடியாகத் தெரியும்.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

$1 billion-ஐத் தாண்டிய market value மற்றும் positive earnings கொண்ட மற்ற 1132 US payers-ல், median company தனது EPS-ன் 36.9%-ஐ பகிர்ந்தளிக்கிறது; 15.2% நிறுவனங்கள் தாங்கள் ஈட்டியதை விட அதிகமாக payout செய்கின்றன. Panel-ல் உள்ள 13 REITs-ஐப் பார்க்கும்போது median 124.1% ஆக உள்ளது; அவற்றில் 76.9% நிறுவனங்கள் reported earnings-ஐ விட அதிகமான dividend-ஐ செலுத்துகின்றன. ஒரே ratio; இரண்டு வெவ்வேறு உலகங்கள்.

இந்தக் குழுவுக்குள், ஒவ்வொரு நிறுவனத்தையும் தனித்தனியாகப் பார்த்தால் வேறுபாடு பரவலாக உள்ளது.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR நிறுவனம் panel-ல் முதலிடத்தில் உள்ளது: earnings-ன் 359.8% payout, 2.02% yield உடன். 13 நிறுவனங்களில் மிகக் குறைந்த reading கொண்ட SPG, 70%-ஆக உள்ளது. EPS payout-ஐ மட்டும் வைத்து dividend safety-ஐ வரிசைப்படுத்தும் screener, இந்தப் பட்டியலில் உள்ள பெரும்பாலான நிறுவனங்களை ஆபத்தானவை எனக் காட்டும். Dividend payout ratio பக்கம் இந்த statistic-ன் பொதுவான வடிவத்தை விளக்குகிறது. Property companies-க்கு கீழே காணப்படும் திருத்தம் தேவை.

FFO என்றால் என்ன?

பெரும்பாலான REITs பின்பற்றும் வரையறையை உருவாக்கியுள்ள industry body-ஆன Nareit, GAAP net income-இலிருந்து FFO-ஐக் கணக்கிடுகிறது. Real estate மீதான depreciation மற்றும் amortization-ஐ மீண்டும் சேர்க்கிறது. பின்னர் property sales மூலம் கிடைத்த gains-ஐக் கழிக்கிறது; ஏற்பட்ட losses-ஐ மீண்டும் சேர்க்கிறது. Sales gains ஒரே மாதிரியாக வராதவை; அவை non-recurring என்பதால் அவை நீக்கப்படுகின்றன. Depreciation cash அல்ல; எனவே அது மீண்டும் சேர்க்கப்படுகிறது. இதன் மூலம் கிடைப்பது ஒரு குறிப்பிட்ட கேள்விக்கான பதில்: one-off transactions-க்கு முன், இந்த ஆண்டு operating property மூலம் portfolio உருவாக்கிய cash போன்ற profit எவ்வளவு?

AFFO என்றால் என்ன? Dividend safety-ஐ எந்த ratio அளவிடுகிறது?

FFO கவனத்தில் கொள்ளாதவற்றைக் கழித்தே AFFO தொடங்குகிறது. Recurring maintenance capital செலவுகள் கழிக்கப்படுகின்றன: roofs, parking lots, elevators மற்றும் HVAC போன்றவை. Rent தொடர்ந்து வருவதற்காக landlord மீண்டும் மீண்டும் மேற்கொள்ள வேண்டிய செலவுகள் இவை. Straight-line rent-மும் கழிக்கப்படுகிறது. இது ஒரு accounting adjustment; அந்த ஆண்டு உண்மையில் வசூலிக்கப்பட்ட cash-க்கு பதிலாக, முழு lease காலத்திற்கான சராசரி rent-ஐப் பதிவு செய்கிறது. Leasing commissions மற்றும் tenant improvement allowances ஆகியவையும் பொதுவாகக் கழிக்கப்படுகின்றன.

AFFO affordability-ஐ அளவிடுவதற்கான சிறந்த சோதனை. Depreciation உருவாக்கும் distortion-ஐ FFO நீக்குகிறது; ஆனால் கட்டிடங்களுக்காகச் செலவிட வேண்டிய பணத்தையும் REIT-க்கு credit செய்கிறது. Shareholders-க்கு உண்மையில் மீதமிருப்பதை AFFO அளவிடுகிறது. ஆனால் ஒரு வரம்பு உள்ளது: Nareit FFO-ஐ standardize செய்கிறது; AFFO-வை யாரும் standardize செய்வதில்லை. ஒவ்வொரு REIT-மும் தனது quarterly supplemental-ல் தனிப்பட்ட வரையறையை வழங்குகிறது. எனவே, இரண்டு நிறுவனங்களின் AFFO-வை ஒப்பிடுவது footnotes-ஐ கவனமாகப் படிக்க வேண்டிய பணியாகும்.

ஒரு dividend; மூன்று payout ratios

ஒரு hypothetical REIT-ன் ஓர் ஆண்டை எடுத்துக்கொள்வோம். அது $40 million net income, $120 million real-estate depreciation மற்றும் கட்டிடம் விற்பனையில் $10 million gain ஆகியவற்றைப் பதிவு செய்கிறது. அதன் shares outstanding எண்ணிக்கை 100 million. அது ஒரு share-க்கு $1.10, மொத்தம் $110 million செலுத்துகிறது. Recurring maintenance capital-க்கு $30 million செலவிடுகிறது; straight-line rent மூலம் $5 million non-cash revenue சேர்கிறது.

1. EPS-க்கு எதிராக. $40 million net income-ஐ 100 million shares-ஆல் வகுத்தால், ஒரு share-க்கு $0.40 கிடைக்கும். $1.10 dividend அதில் 275% ஆகும். வெளிப்படையாகப் பார்த்தால், பொறுப்பற்ற அளவு.
2. FFO-க்கு எதிராக. $40 million-க்கு $120 million depreciation-ஐச் சேர்த்து, $10 million gain-ஐக் கழித்தால் $150 million கிடைக்கும். இது ஒரு share-க்கு $1.50. Dividend அதில் 73% ஆகும். சமாளிக்கக்கூடிய அளவு.
3. AFFO-க்கு எதிராக. $30 million maintenance capital மற்றும் $5 million straight-line rent-ஐக் கழித்தால் $115 million கிடைக்கும். இது ஒரு share-க்கு $1.15. Dividend அதில் 96% ஆகும். இடைவெளி குறைவு.

அதே நிறுவனம், அதே ஆண்டு, அதே payment. முதல் எண்ணிக்கை accounting artifact. மூன்றாவது எண்ணிக்கை payout-க்கு உண்மையில் எவ்வளவு இடமுள்ளது என்பதைக் காட்டுகிறது.

இந்தத் திருத்தம் நீக்காத எச்சரிக்கை அறிகுறிகள்

• AFFO payout ratio 100%-ஐ நோக்கி நகர்வது. FFO coverage வசதியாகத் தோன்றலாம்; அதே நேரத்தில் AFFO coverage மறைந்து கொண்டிருக்கலாம். இரண்டிற்கும் இடையிலான வேறுபாடு landlord தவிர்க்க முடியாத maintenance spending ஆகும்.
• Operating activities-க்கு வெளியிலிருந்து distribution-க்கு நிதியளிப்பது. செலுத்தப்பட்ட dividends, net cash from operating activities-ஐ விட அதிகமாக இருக்கும்போது, share issuance அல்லது property sales மூலம் அந்த இடைவெளி நிரப்பப்பட்டால், shareholders-க்கு shareholders-ன் பணமே திருப்பிச் செலுத்தப்படுகிறது. இது cash flow statement-ல் தெரியும்.
• 90% distribution requirement இரு வழிகளிலும் தாக்கம் செலுத்துகிறது. இதுவே REIT-க்கு tax advantage அளிக்கிறது. அதே நேரத்தில் retained cash குறைவாக இருக்கும்; எனவே expansion-க்கு equity அல்லது debt வெளியிட வேண்டியிருக்கும். Share prices குறையும்போது அல்லது credit tight ஆகும்போது, இந்த funding channel குறுகும்; distribution requirement மட்டும் தொடரும்.

Price குறையும்போது yield உயர்வது தனிப் பிரச்சினை. அது dividend yield traps பகுதியில் விளக்கப்பட்டுள்ளது. REITs-ல் reductions என்பதும் கற்பனையான அபாயம் அல்ல. கீழே உள்ள panel ஒவ்வொரு REIT-ன் year-end payment rate-ஐ, அதற்கு 12 மாதங்களுக்கு முந்தைய rate-உடன் ஒப்பிடுகிறது.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

2020-ல், ஒப்பீட்டில் உள்ள 10 நிறுவனங்களில் 2 நிறுவனங்கள் pandemic shutdowns காலத்தில் payment-ஐக் குறைத்தன அல்லது நிறுத்தின. காட்டப்பட்டுள்ள 9 ஆண்டுகளில் கடைசி ஆண்டான 2025-ல், 14 நிறுவனங்களில் 12 நிறுவனங்கள் 12 மாதங்களுக்கு முந்தையதை விட அதிகமான rate-ஐக் கொண்டிருந்தன. Dividend cuts அந்த முடிவுகள் shareholders-ஐ எவ்வாறு சென்றடைகின்றன என்பதை விளக்குகிறது.

மாதந்தோறும் செலுத்தும் நிறுவனத்தை நெருக்கமாகப் பார்ப்போம்

Monthly payers-ல் இந்த mechanics-ஐ எளிதாகக் கவனிக்கலாம். Realty Income (O) ஒவ்வொரு மாதமும் செலுத்துகிறது. 2021 தொடக்கத்திலிருந்து அதன் record ஒரு படிக்கட்டு போல உயர்ந்து வருகிறது.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

January 2021-ல் $0.2345-இலிருந்து July 2026-ல் $0.271-ஆக rate உயர்ந்தது; இந்த மாற்றம் தொடர்ச்சியான 64 monthly payments-ல் நிகழ்ந்தது. சிறியதும் அடிக்கடியுமான increases இந்த நிறுவனத்தின் தனிச்சிறப்பு. மேலுள்ள இரண்டாவது panel-ல் காணப்படும் EPS payout ratio, அந்த payments சமாளிக்கக்கூடியவையா என்பதைப் பற்றி பயனுள்ள தகவல் எதையும் வழங்காது. Quarterly supplemental-ல் உள்ள AFFO ratio-வில்தான் அந்த coverage தெரியும். Realty Income's dividend history விவரங்களை வழங்குகிறது; monthly dividend stocks பரந்த monthly payers குழுவை விளக்குகிறது.

REIT payout ratio FAQ

REIT payout ratio 100%-ஐத் தாண்டுவது ஏன் எச்சரிக்கை அறிகுறி அல்ல?

கட்டிடங்களின் depreciation, reported earnings-க்கு எதிரான பெரிய non-cash charge ஆகும். இது REIT-ன் EPS-ஐ அதன் properties உருவாக்கும் cash-ஐ விடக் குறைவாகக் காட்டுகிறது. EPS-ன் 100%-ஐத் தாண்டிய payout, property company-க்கு இயல்பான நிலை. ஒப்பிடத்தக்க சோதனை FFO-க்கு எதிரான payout; அதைவிடச் சிறந்தது AFFO-க்கு எதிரான payout.

FFO மற்றும் AFFO இடையே என்ன வேறுபாடு?

FFO என்பது net income-க்கு real-estate depreciation மற்றும் amortization-ஐச் சேர்த்து, property sales gains-ஐக் கழித்த அளவீடு. AFFO, FFO-விலிருந்து தொடங்கி, recurring maintenance capital spending மற்றும் straight-line rent ஆகியவற்றையும் மேலும் கழிக்கிறது. Nareit FFO-வை standardize செய்கிறது. ஒவ்வொரு REIT-மும் தனது quarterly supplemental-ல் AFFO-வைத் தனிப்பட்ட முறையில் வரையறுக்கிறது.

ஆரோக்கியமான AFFO payout ratio எவ்வளவு?

Standardized figure எதுவும் இல்லை. நிறுவனங்களுக்கு இடையே definitions மாறுபடுகின்றன. எனவே, பயனுள்ள ஒப்பீடு என்பது ஒரு REIT-ன் AFFO payout-ஐ அதன் சொந்த வரலாற்றுடன் ஒப்பிடுவதாகும். Ratio 100%-ஐ நோக்கி நகர்ந்தால், maintenance capital அல்லது debt repayment-க்கு operating cash-ல் எதுவும் மீதமிருக்காது.

REITs dividends செலுத்த வேண்டுமா?

Tax status-ஐத் தக்கவைத்துக்கொள்ள, REIT ஒவ்வொரு ஆண்டும் தனது taxable income-ன் குறைந்தது 90%-ஐப் பகிர்ந்தளிக்க வேண்டும். Taxable income என்பது FFO அல்லது cash flow-க்கு சமமானது அல்ல. Depreciation taxable income-ஐயும் குறைப்பதால், கட்டாய குறைந்தபட்ச distribution, REIT உண்மையில் செலுத்தும் தொகையை விடப் பெரும்பாலும் மிகவும் குறைவாக இருக்கும்.

புதிய shares மூலம் REIT தனது dividend-க்கு நிதியளிக்கிறதா என்பதை எவ்வாறு அறியலாம்?

Cash flow statement-ல் dividends paid-ஐ net cash from operating activities-உடன் ஒப்பிடுங்கள். Dividends paid, operating cash flow-ஐ விட அதிகமாக இருக்கும்போது, share issuance அல்லது asset sales மூலம் அந்த வேறுபாடு நிரப்பப்பட்டால், distribution portfolio-வின் சொந்த cash-லிருந்து வரவில்லை.

இங்குள்ள ஒவ்வொரு panel-மும் filed dividend records மற்றும் reported ratios மீது இயக்கப்பட்ட stored query ஆகும். அவற்றில் ஏதேனும் ஒன்றின் பின்னுள்ள SQL-ஐத் திறக்கலாம்; அல்லது Strasmore terminal-ல் REIT payout ratios-ஐ நீங்களே screen செய்யலாம்.