REIT Payout Ratio: FFO dhidi ya EPS Explained

Uwiano wa malipo (payout ratio) wa REIT unaopimwa kwa njia ya kawaida, yaani gawio kugawanywa kwa mapato kwa kila hisa (EPS), mara nyingi hupita 100%, na kwa kampuni ya mali isiyohamishika, takwimu hiyo ni ya kawaida badala ya kuwa ishara ya matatizo. Pengo hilo linatokana na uchakavu (depreciation): kanuni za uhasibu hutoza sehemu ya gharama ya kila jengo dhidi ya faida kila mwaka, hata wakati jengo hilo linadumisha au kuongeza thamani yake sokoni. Fedha kutokana na shughuli (FFO) na fedha zilizorekebishwa kutokana na shughuli (AFFO) ndizo vipimo viwili vilivyoundwa ili kuondoa gharama hiyo.

Kwa nini uwiano wa malipo ya REIT unazidi 100% ya mapato?

Real estate investment trust (REIT) inamiliki mali zinazozalisha mapato na haitozi kodi ya mapato ya kampuni, kwa sharti la kusambaza angalau 90% ya mapato yake yanayotozwa kodi kwa wanahisa kila mwaka. Mali zake ni majengo. Kanuni za uhasibu za Marekani hupunguza thamani ya jengo kwa ratiba maalum, miaka 27.5 kwa mali ya makazi na miaka 39 kwa mali ya kibiashara, na gharama hiyo huathiri taarifa ya mapato bila kujali kama mali hiyo imepoteza hata senti moja ya thamani.

Uchakavu hauhusishi mtiririko wa fedha taslimu. Hupunguza mapato halisi yaliyoripotiwa, na EPS pamoja nayo, wakati kodi bado inaingia kwenye akaunti ya benki. REIT inaweza kulipa gawio linalozidi EPS na bado ikalilipia kutokana na fedha za kawaida za uendeshaji. Weka kampuni za mali isiyohamishika kando ya kila mlipaji mwingine wa gawio sokoni na tofauti itaonekana mara moja.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

Miongoni mwa 1130 walipaji wengine wa Marekani wenye thamani ya soko ya zaidi ya $1 bilioni na mapato chanya, kampuni ya wastani husambaza 36.3% ya EPS, na 15.5% hulipa zaidi ya wanavyopata. Katika 13 REITs zilizopo kwenye jopo, wastani ni 124%, na 76.9% yao huandika hundi ya gawio kubwa kuliko mapato yaliyoripotiwa. Uwiano mmoja, walimwengu wawili tofauti.

Kwa kila jina, tofauti ndani ya kundi ni kubwa.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR inaongoza jopo kwa 360% ya mapato kwa yield ya 1.99%, na takwimu ya chini kabisa kati ya majina 13, SPG, inakuja kwa 70.1%. Kichujio kinachopanga usalama wa gawio kulingana na EPS payout pekee huweka orodha hii nyingi chini ya hatari. Ukurasa wa uwiano wa malipo ya gawio unashughulikia toleo la jumla la takwimu hiyo. Kampuni za mali isiyohamishika zinahitaji marekebisho yaliyo hapa chini.

FFO ni nini?

Nareit, chombo cha sekta ambacho ufafanuzi wake hufuatwa na REITs nyingi, huunda FFO kutoka kwa mapato halisi ya GAAP: ongeza tena uchakavu na amortization ya mali isiyohamishika, kisha toa faida kutokana na mauzo ya mali na uongeze tena hasara zake. Faida za mauzo ni za mara moja na zisizo za kawaida, kwa hivyo huondolewa. Uchakavu si wa fedha taslimu, kwa hivyo hurudishwa. Kinachobaki kinajibu swali dogo: ni kiasi gani cha faida inayofanana na fedha taslimu ambayo kwingineko ilizalisha kutokana na uendeshaji wa mali mwaka huu, kabla ya miamala ya mara moja.

AFFO ni nini, na ni uwiano upi hupima usalama wa gawio?

AFFO huanza kutoka FFO na kutoa kile ambacho FFO haizingatii. Mtaji wa matengenezo ya mara kwa mara hutolewa: paa, maeneo ya maegesho, lifti, na HVAC, matumizi ambayo mwenye nyumba hurudia milele ili kuweka kodi ikiendelea kuingia. Kodi ya mstari mnyoofu (straight-line rent) pia hutolewa, marekebisho ya uhasibu ambayo huweka kodi ya wastani katika kipindi chote cha ukodishaji badala ya fedha taslimu zilizokusanywa mwaka huu. Tume za ukodishaji na posho za uboreshaji wa wapangaji kwa kawaida pia hutolewa.

AFFO ni kipimo bora zaidi cha uwezo wa kumudu. FFO huondoa upotoshaji wa uchakavu lakini bado huipa REIT sifa ya pesa ambayo lazima itumie kwenye majengo. AFFO hupima kile kilichobaki kweli kwa wanahisa. Changamoto moja: Nareit husawazisha FFO, na hakuna anayesawazisha AFFO. Kila REIT hufafanua katika nyongeza yake ya kila robo mwaka, kwa hivyo kulinganisha AFFO kati ya kampuni mbili ni zoezi la kusoma maelezo ya chini.

Gawio moja, uwiano tatu za malipo

Chukua mwaka wa REIT ya dhahania. Inaripoti $40 milioni ya mapato halisi, $120 milioni ya uchakavu wa mali isiyohamishika, na faida ya $10 milioni kutokana na uuzaji wa jengo. Ina hisa milioni 100 zilizopo na hulipa $1.10 kwa kila hisa, jumla ya $110 milioni. Inatumia $30 milioni kwa mtaji wa matengenezo ya mara kwa mara, na kodi ya mstari mnyoofu huongeza $5 milioni ya mapato yasiyo ya fedha taslimu.

1. Dhidi ya EPS. Mapato halisi ya $40 milioni kwa hisa milioni 100 ni $0.40 kwa kila hisa. Gawio la $1.10 ni 275% ya hiyo. Ni hatari, kwa mtazamo wa kwanza.
2. Dhidi ya FFO. $40 milioni pamoja na $120 milioni ya uchakavu kutoa $10 milioni ya faida ni $150 milioni, au $1.50 kwa kila hisa. Gawio ni 73% ya hiyo. Inaridhisha.
3. Dhidi ya AFFO. Toa $30 milioni ya mtaji wa matengenezo na $5 milioni ya kodi ya mstari mnyoofu: $115 milioni, au $1.15 kwa kila hisa. Gawio ni 96% ya hiyo. Ni finyu.

Kampuni ileile, mwaka uleule, hundi ileile. Nambari ya kwanza ni zao la uhasibu. Ya tatu inaelezea ni kiasi gani cha nafasi malipo hayo yanayo kweli.

Ishara za onyo ambazo marekebisho haya hayaondoi

• Uwiano wa malipo ya AFFO unaoelekea 100%. Ufikiaji wa FFO unaweza kuonekana kuridhisha wakati ufikiaji wa AFFO unapotea, na tofauti kati ya hizo mbili ni matumizi ya matengenezo ambayo mwenye nyumba hawezi kuruka.
• Usambazaji unaofadhiliwa kutoka nje ya shughuli. Wakati gawio lililolipwa linazidi fedha halisi kutoka kwa shughuli za uendeshaji, na utoaji wa hisa au mauzo ya mali hujaza pengo, wanahisa wanalipwa kwa pesa za wanahisa. Taarifa ya mtiririko wa fedha ndipo inapojitokeza.
• Sharti la usambazaji wa 90% lina pande mbili. Ndilo linaloifanya REIT kuwa na faida ya kodi, na huacha pesa kidogo zilizobaki, kwa hivyo upanuzi hufadhiliwa kwa kutoa usawa au deni. Bei za hisa zinaposhuka au mikopo inapokaza, njia hiyo ya ufadhili hupungua wakati sharti la usambazaji likibaki.

Yield inayopanda wakati bei inashuka ni tatizo tofauti, linaloshughulikiwa katika mitego ya yield ya gawio. Kupunguzwa miongoni mwa REITs si dhahania pia. Jopo hapa chini linalinganisha kiwango cha malipo cha mwisho wa mwaka cha kila REIT na kiwango chake miezi kumi na miwili iliyopita.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

Katika 2020, 2 ya majina 10 katika ulinganisho yalipunguza au kusimamisha malipo wakati wa kufungwa kwa janga. Katika 2025, miaka ya mwisho ya 9 iliyoonyeshwa, 12 ya 14 ilibeba kiwango cha juu kuliko miezi kumi na miwili iliyopita. Kupunguzwa kwa gawio kunaelezea jinsi maamuzi hayo yanavyowafikia wanahisa.

Mlipaji wa kila mwezi kwa karibu

Waliopaji wa kila mwezi hufanya mbinu kuwa rahisi kutazama. Realty Income (O) hulipa kila mwezi, na rekodi yake tangu kuanza kwa 2021 ni ngazi.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

Kiwango kiliondoka kutoka $0.2345 katika January 2021 hadi $0.271 katika July 2026 katika malipo ya kila mwezi 64 mfululizo. Ongezeko dogo na la mara kwa mara ni alama ya kampuni hii. Uwiano wa malipo ya EPS katika jopo la pili hapo juu hausemi chochote muhimu kuhusu kama malipo hayo yalikuwa ya kumudu. Uwiano wa AFFO katika nyongeza ya kila robo mwaka ndipo ufikiaji huo unapoonekana. Historia ya gawio la Realty Income ina maelezo, na hisa za gawio la kila mwezi inashughulikia kundi pana la walipaji wa kila mwezi.

Maswali Yanayoulizwa Mara Kwa Mara kuhusu uwiano wa malipo ya REIT

Kwa nini uwiano wa malipo ya REIT zaidi ya 100% si ishara ya hatari?

Uchakavu wa majengo ni gharama kubwa isiyo ya fedha taslimu dhidi ya mapato yaliyoripotiwa, na husukuma EPS ya REIT chini ya fedha taslimu zinazozalishwa na mali zake. Malipo ya zaidi ya 100% ya EPS ni hali ya kawaida kwa kampuni ya mali isiyohamishika. Jaribio linalolinganishwa ni malipo dhidi ya FFO, na bora zaidi dhidi ya AFFO.

Kuna tofauti gani kati ya FFO na AFFO?

FFO ni mapato halisi pamoja na uchakavu wa mali isiyohamishika na amortization, kutoa faida kutokana na mauzo ya mali. AFFO huanza kutoka FFO na kutoa zaidi matumizi ya mtaji wa matengenezo ya mara kwa mara na kodi ya mstari mnyoofu. Nareit husawazisha FFO. Kila REIT hufafanua AFFO yake katika nyongeza yake ya kila robo mwaka.

Ni uwiano upi wa malipo ya AFFO ulio na afya?

Hakuna takwimu iliyosawazishwa, na ufafanuzi hutofautiana kati ya kampuni, kwa hivyo ulinganisho muhimu ni malipo ya AFFO ya REIT moja dhidi ya historia yake yenyewe. Uwiano unaoelekea 100% hauachi chochote kutoka kwa fedha za uendeshaji kwa ajili ya mtaji wa matengenezo au ulipaji wa deni.

Je, REITs lazima zilipie gawio?

REIT lazima isambaze angalau 90% ya mapato yake yanayotozwa kodi kila mwaka ili kudumisha hadhi yake ya kodi. Mapato yanayotozwa kodi si sawa na FFO au mtiririko wa fedha, na uchakavu hupunguza mapato yanayotozwa kodi pia, kwa hivyo kiwango cha chini kinachohitajika mara nyingi huwa chini sana ya kile ambacho REIT hulipa kweli.

Unawezaje kujua ikiwa REIT inafadhili gawio lake kwa hisa mpya?

Linganisha gawio lililolipwa na fedha halisi kutoka kwa shughuli za uendeshaji kwenye taarifa ya mtiririko wa fedha. Wakati gawio lililolipwa linazidi mtiririko wa fedha za uendeshaji, na utoaji wa hisa au mauzo ya mali hujaza tofauti hiyo, usambazaji hautoki kwenye fedha za kwingineko yenyewe.

Kila jopo hapa ni swali lililohifadhiwa juu ya rekodi za gawio zilizowasilishwa na uwiano ulioripotiwa. Fungua SQL iliyo nyuma ya yoyote kati yao, au chunguza uwiano wa malipo ya REIT mwenyewe kwenye terminal ya Strasmore.