REIT Payout Ratio: FFO dhidi ya EPS Explained

Uwiano wa malipo (payout ratio) wa REIT unaopimwa kwa njia ya kawaida, yaani gawio (dividends) ikigawanywa kwa mapato kwa kila hisa (EPS), mara nyingi hupita asilimia mia moja. Kwa kampuni ya mali isiyohamishika, hali hiyo ni ya kawaida na si ishara ya matatizo ya kifedha. Pengo hilo linatokana na uchakavu (depreciation): kanuni za uhasibu hutoza sehemu ya gharama ya kila jengo dhidi ya faida kila mwaka, hata wakati jengo hilo linadumisha au kuongeza thamani yake sokoni. Fedha kutokana na shughuli (FFO) na fedha zilizorekebishwa kutokana na shughuli (AFFO) ni vipimo viwili vilivyoundwa ili kuondoa tozo hiyo.

Kwa nini uwiano wa malipo wa REIT unazidi asilimia mia moja ya mapato?

Reit (Real Estate Investment Trust) inamiliki mali zinazoingiza mapato na haitozi kodi ya mapato ya kampuni, kwa sharti la kugawa angalau asilimia tisini ya mapato yake yanayotozwa kodi kwa wanahisa kila mwaka. Mali zake ni majengo. Kanuni za uhasibu za Marekani hupunguza thamani ya jengo kwa ratiba maalum, miaka ishirini na tano na nusu kwa mali ya makazi na miaka thelathini na tisa kwa mali ya kibiashara, na tozo hiyo huathiri taarifa ya mapato bila kujali kama mali hiyo imepoteza thamani au la.

Uchakavu hauhusishi mtiririko wa fedha taslimu. Hupunguza mapato halisi yaliyoripotiwa, na EPS nayo hushuka, wakati kodi bado inaingia kwenye akaunti ya benki. REIT inaweza kulipa gawio linalozidi EPS na bado ikalipia kutoka kwa fedha za kawaida za uendeshaji. Weka kampuni za mali isiyohamishika kando ya walipaji wengine wa gawio sokoni na tofauti itaonekana mara moja.

SELECT multiIf(ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM'),
               'Equity REITs',
               'All other dividend payers') AS category,
       count() AS company_count,
       round(quantileDeterministic(0.5)(toFloat64(dividend_yield * price / earnings_per_share) * 100,
                                        cityHash64(ticker)), 1) AS median_eps_payout_pct,
       round(100 * countIf(dividend_yield * price > earnings_per_share) / count(), 1) AS pct_paying_over_earnings
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND price >= 5
  AND market_cap >= 1000000000
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY category
ORDER BY category

Miongoni mwa walipaji wengine 1132 wa Marekani wenye thamani ya soko inayozidi dola bilioni moja na mapato chanya, kampuni ya wastani hugawa 36.9% ya EPS, na 15.2% hulipa zaidi ya wanachopata. Katika REITs 13 zilizopo kwenye jopo, wastani ni 124.1%, na 76.9% yao huandika hundi ya gawio kubwa kuliko mapato yaliyoripotiwa. Uwiano mmoja, walimwengu wawili tofauti.

Kwa kila jina, tofauti ndani ya kundi ni kubwa.

SELECT ticker,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield * price / earnings_per_share, date)) * 100, 1) AS eps_payout_ratio_pct,
       round(toFloat64(argMax(dividend_yield, date)) * 100, 2) AS dividend_yield_pct
FROM global_markets.stocks_ratios
WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
  AND date = (SELECT max(date) FROM global_markets.stocks_ratios)
  AND dividend_yield > 0
  AND earnings_per_share > 0
GROUP BY ticker
ORDER BY eps_payout_ratio_pct DESC

VTR inaongoza jopo kwa 359.8% ya mapato kwenye yield ya 2.02%, na kipimo cha chini kabisa kati ya majina 13, SPG, kinakuja kwa 70%. Kichujio kinachopanga usalama wa gawio kwa kutumia EPS pekee huweka orodha hii nyingi chini ya hatari. Ukurasa wa uwiano wa malipo ya gawio unashughulikia toleo la jumla la takwimu hiyo. Kampuni za mali isiyohamishika zinahitaji marekebisho yaliyo hapa chini.

FFO ni nini?

Nareit, chombo cha sekta ambacho ufafanuzi wake hufuatwa na REITs nyingi, huunda FFO kutoka kwa mapato halisi ya GAAP: ongeza uchakavu na upunguzaji wa thamani (amortization) wa mali isiyohamishika, kisha toa faida za mauzo ya mali na uongeze hasara zake. Faida za mauzo ni za mara moja na zisizo za kawaida, kwa hivyo huondolewa. Uchakavu si wa fedha taslimu, kwa hivyo hurudishwa. Kinachobaki kinajibu swali dogo: ni kiasi gani cha faida inayofanana na fedha taslimu ambacho kwingineko ilizalisha kutokana na mali ya uendeshaji mwaka huu, kabla ya miamala ya mara moja.

AFFO ni nini, na ni uwiano upi hupima usalama wa gawio?

AFFO huanza kutoka FFO na kutoa kile ambacho FFO haizingatii. Gharama za matengenezo ya mara kwa mara hutolewa: paa, maeneo ya kuegesha magari, lifti, na HVAC, matumizi ambayo mwenye nyumba hurudia milele ili kuendeleza kodi. Kodi ya mstari mnyoofu (straight-line rent) pia hutolewa, marekebisho ya uhasibu ambayo huweka kodi ya wastani katika kipindi chote cha ukodishaji badala ya fedha taslimu zilizokusanywa mwaka huu. Tume za ukodishaji na posho za uboreshaji wa wapangaji pia kwa kawaida hutolewa.

AFFO ni kipimo bora zaidi cha uwezo wa kumudu. FFO huondoa upotoshaji wa uchakavu lakini bado huipa REIT sifa ya pesa ambayo lazima itumie kwenye majengo. AFFO hupima kile kilichobaki kwa wanahisa. Changamoto moja: Nareit husawazisha FFO, na hakuna anayesawazisha AFFO. Kila REIT hufafanua katika nyongeza yake ya kila robo mwaka, kwa hivyo kulinganisha AFFO kati ya kampuni mbili ni zoezi la kusoma maelezo ya chini.

Gawio moja, uwiano tatu wa malipo

Chukua mwaka wa REIT ya dhahania. Inaripoti dola milioni arobaini za mapato halisi, dola milioni mia moja na ishirini za uchakavu wa mali isiyohamishika, na faida ya dola milioni kumi kutokana na uuzaji wa jengo. Ina hisa milioni mia moja zinazozunguka na hulipa dola moja na senti kumi kwa kila hisa, jumla ya dola milioni mia moja na kumi. Inatumia dola milioni thelathini kwa matengenezo ya mara kwa mara, na kodi ya mstari mnyoofu huongeza dola milioni tano za mapato yasiyo ya fedha taslimu.

1. Dhidi ya EPS. Mapato halisi ya dola milioni arobaini kwa hisa milioni mia moja ni senti arobaini kwa kila hisa. Gawio la dola moja na senti kumi ni asilimia mia mbili sabini na tano ya hiyo. Ni hatari, kwa mtazamo wa kwanza.
2. Dhidi ya FFO. Dola milioni arobaini pamoja na dola milioni mia moja na ishirini za uchakavu kutoa faida ya dola milioni kumi ni dola milioni mia moja na hamsini, au dola moja na senti hamsini kwa kila hisa. Gawio ni asilimia sabini na tatu ya hiyo. Inaridhisha.
3. Dhidi ya AFFO. Toa dola milioni thelathini za matengenezo na dola milioni tano za kodi ya mstari mnyoofu: dola milioni mia moja na kumi na tano, au dola moja na senti kumi na tano kwa kila hisa. Gawio ni asilimia tisini na sita ya hiyo. Ni finyu.

Kampuni ileile, mwaka uleule, hundi ileile. Nambari ya kwanza ni zao la uhasibu. Ya tatu inaelezea ni nafasi kiasi gani malipo hayo yanayo kwa kweli.

Ishara za onyo ambazo marekebisho hayafuti

• Uwiano wa malipo wa AFFO unaoelekea asilimia mia moja. Ufunikaji wa FFO unaweza kuonekana wa kuridhisha wakati ufunikaji wa AFFO unapotea, na tofauti kati ya hizo mbili ni matumizi ya matengenezo ambayo mwenye nyumba hawezi kuyaruka.
• Usambazaji unaofadhiliwa kutoka nje ya shughuli. Wakati gawio lililolipwa linazidi fedha halisi kutoka kwa shughuli za uendeshaji, na utoaji wa hisa au mauzo ya mali huziba pengo, wanahisa wanalipwa kwa pesa za wanahisa. Taarifa ya mtiririko wa fedha ndipo inapoweza kuonekana.
• Sharti la usambazaji wa asilimia tisini hufanya kazi pande zote mbili. Ndilo linaloifanya REIT kuwa na faida ya kodi, na huacha pesa kidogo zilizobaki, kwa hivyo upanuzi hufadhiliwa kwa kutoa hisa au madeni. Bei za hisa zinaposhuka au mikopo inapokaza, njia hiyo ya ufadhili hupungua wakati sharti la usambazaji likibaki.

Yield inayopanda wakati bei inashuka ni tatizo tofauti, lililoshughulikiwa katika mitego ya yield ya gawio. Kupunguzwa kwa gawio miongoni mwa REITs si dhahania pia. Jopo hapa chini linalinganisha kiwango cha malipo cha mwisho wa mwaka cha kila REIT na kiwango chake miezi kumi na miwili iliyopita.

WITH yearly AS (
    SELECT ticker,
           toYear(ex_dividend_date) AS pay_year,
           argMax(toFloat64(cash_amount), ex_dividend_date) AS year_end_rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker IN ('O','SPG','PLD','PSA','AVB','EQR','VTR','WELL','KIM','FRT','NNN','MAA','ARE','IRM')
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2016-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-01-01')
    GROUP BY ticker, pay_year
),
shifted AS (
    SELECT ticker AS prior_ticker,
           pay_year + 1 AS compare_year,
           year_end_rate AS prior_rate
    FROM yearly
)
SELECT cur.pay_year AS year,
       count() AS reits_compared,
       countIf(cur.year_end_rate > shifted.prior_rate * 1.005) AS raised,
       countIf(cur.year_end_rate < shifted.prior_rate * 0.995) AS lowered,
       countIf(cur.year_end_rate >= shifted.prior_rate * 0.995
               AND cur.year_end_rate <= shifted.prior_rate * 1.005) AS unchanged
FROM yearly AS cur
INNER JOIN shifted ON cur.ticker = shifted.prior_ticker AND cur.pay_year = shifted.compare_year
WHERE cur.pay_year >= 2017
GROUP BY year
ORDER BY year

Katika 2020, 2 ya majina 10 katika ulinganisho yalipunguza au kusimamisha malipo wakati wa kufungwa kwa janga. Katika 2025, mwaka wa mwisho kati ya miaka 9 iliyoonyeshwa, 12 ya 14 ilibeba kiwango cha juu kuliko miezi kumi na miwili iliyopita. Kupunguzwa kwa gawio hupitia jinsi maamuzi hayo yanavyowafikia wanahisa.

Mlipaji wa kila mwezi kwa karibu

Walipaji wa kila mwezi hufanya utaratibu kuwa rahisi kuutazama. Realty Income (O) hulipa kila mwezi, na rekodi yake tangu kuanza kwa mwaka 2021 ni kama ngazi.

WITH m AS (
    SELECT toStartOfMonth(ex_dividend_date) AS month_start,
           max(toFloat64(cash_amount)) AS rate
    FROM global_markets.stocks_dividends
    WHERE ticker = 'O'
      AND distribution_type = 'recurring'
      AND cash_amount > 0
      AND ex_dividend_date >= toDate('2021-01-01')
      AND ex_dividend_date < toDate('2026-08-01')
    GROUP BY month_start
)
SELECT formatDateTime(month_start, '%Y-%m') AS month,
       formatDateTimeInJodaSyntax(month_start, 'MMMM yyyy') AS month_label,
       round(rate, 4) AS monthly_dividend_usd
FROM m
ORDER BY month_start

Kiwango kiliongezeka kutoka $0.2345 katika January 2021 hadi $0.271 katika July 2026 katika malipo 64 ya kila mwezi mfululizo. Ongezeko dogo na la mara kwa mara ndiyo alama ya kampuni hii. Uwiano wa malipo ya EPS katika jopo la pili hapo juu hausemi chochote muhimu kuhusu kama malipo hayo yalikuwa ya kumudu. Uwiano wa AFFO katika nyongeza ya kila robo mwaka ndipo ufunikaji huo unapoonekana. Historia ya gawio la Realty Income ina maelezo, na hisa za gawio la kila mwezi inashughulikia kundi pana la walipaji wa kila mwezi.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara kuhusu uwiano wa malipo wa REIT

Kwa nini uwiano wa malipo wa REIT zaidi ya asilimia mia moja si ishara ya hatari?

Uchakavu wa majengo ni tozo kubwa isiyo ya fedha taslimu dhidi ya mapato yaliyoripotiwa, na husukuma EPS ya REIT chini ya fedha taslimu ambazo mali zake huzalisha. Malipo ya zaidi ya asilimia mia moja ya EPS ni hali ya kawaida kwa kampuni ya mali isiyohamishika. Jaribio linalolinganishwa ni malipo dhidi ya FFO, na bora zaidi dhidi ya AFFO.

Kuna tofauti gani kati ya FFO na AFFO?

FFO ni mapato halisi pamoja na uchakavu na upunguzaji wa thamani wa mali isiyohamishika, kutoa faida za mauzo ya mali. AFFO huanza kutoka FFO na kutoa zaidi gharama za matengenezo ya mara kwa mara na kodi ya mstari mnyoofu. Nareit husawazisha FFO. Kila REIT hufafanua AFFO yake katika nyongeza yake ya kila robo mwaka.

Uwiano wa malipo wa AFFO unaofaa ni upi?

Hakuna takwimu iliyosawazishwa, na ufafanuzi hutofautiana kati ya kampuni, kwa hivyo ulinganisho muhimu ni uwiano wa malipo wa AFFO wa REIT moja dhidi ya historia yake yenyewe. Uwiano unaoelekea asilimia mia moja hauachi chochote kutoka kwa fedha za uendeshaji kwa ajili ya matengenezo au ulipaji wa madeni.

Je, REITs lazima zilipie gawio?

REIT lazima igawanye angalau asilimia tisini ya mapato yake yanayotozwa kodi kila mwaka ili kudumisha hadhi yake ya kodi. Mapato yanayotozwa kodi si sawa na FFO au mtiririko wa fedha, na uchakavu hupunguza mapato yanayotozwa kodi pia, kwa hivyo kiwango cha chini kinachohitajika mara nyingi huwa chini ya kile ambacho REIT hulipa kwa kweli.

Unawezaje kujua ikiwa REIT inafadhili gawio lake kwa hisa mpya?

Linganisha gawio lililolipwa na fedha halisi kutoka kwa shughuli za uendeshaji kwenye taarifa ya mtiririko wa fedha. Wakati gawio lililolipwa linazidi mtiririko wa fedha za uendeshaji, na utoaji wa hisa au mauzo ya mali huziba tofauti hiyo, usambazaji hautoki kwenye fedha za kwingineko yenyewe.

Kila jopo hapa ni swali lililohifadhiwa juu ya rekodi za gawio zilizowasilishwa na uwiano ulioripotiwa. Fungua SQL iliyo nyuma ya yoyote kati yao, au chunguza uwiano wa malipo wa REIT mwenyewe kwenye terminal ya Strasmore.